Thị trường bất động sản hiện nay vô cùng sôi động đặc biệt ở các thành phố lớn như Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng… nên kéo theo các vấn đề cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân bán nhà… được rất nhiều người quan tâm.
Trong bài viết này công ty dịch vụ kế toán TinLaw xin chia sẻ đến quý độc giả tất tần tật các vấn đề liên quan đến thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà. Cùng theo dõi nhé!
Đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
Căn cứ vào điểm c khoản 5 điều 2 thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Người có thu nhập là người có nghĩa vụ nộp thuế.
Đối chiếu với quy định trên, khi mua bán nhà ở thì bên bán là người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, vì là người có thu nhập. Tuy nhiên, các bên được quyền thỏa thuận về người nộp.
Cụ thể, khi chuyển nhượng (mua bán) nhà đất thì người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá trị chuyển nhượng.
Trường hợp được miễn thuế TNCN khi bán nhà
Theo điểm a và b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, có 02 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, đất:
- Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng. Ví dụ: giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
- Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất. Trong trường hợp này muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:
- Điều kiện 1: Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở
- Điều kiện 2: Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng
- Điều kiện 3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở
Tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
Công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%
Trong đó, giá chuyển nhượng được tính như sau:
- Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
- Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Ví dụ: Ông Nguyễn Văn A bán 1 căn nhà giá 4 tỷ cho ông Nguyễn Văn B, thuế thu nhập cá nhân bán nhà được tính như sau:
Thuế thu nhập phải nộp = 4 tỷ x 2% = 80 triệu
Theo quy định của pháp luật thì ông A là người có nghĩa vụ nộp thuế vì ông A là người phát sinh thu nhập. Và số thuế thu nhập cá nhân mua bán nhà ông A phải nộp là 80 triệu.
Thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân bán nhà
Thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân bán nhà được quy định tại Thông tư 80/2021/TT-BTC, cụ thể các bạn thực hiện như sau:
Hồ sơ nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
Theo Thông tư 80/2021/TT-BTC, hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ bán nhà ở, gồm các giấy tờ sau:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN Thông tư 80/2021/TT-BTC;
- Bản chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
- Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân).
Nơi nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ bán nhà tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng. Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng.
Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế TNCN tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.
Thời hạn khai và nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
Lưu ý về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Thời hạn nộp thuế: Là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.
Cách lách thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
Luật về nhà, đất hiện nay vẫn còn nhiều bất cập nên không ít cá nhân đã lợi dụng các sơ hở, sự thông thoáng của luật để lách thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, chuyển nhượng bất động sản. Dưới đây là 3 cách trốn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà thường gặp nhất hiện nay:
- Tự khai là tài sản duy nhất
- Hạ giá chuyển nhượng
- Chuyển nhượng bắc cầu
>> Xem thêm: Những chiêu né thuế TNCN thường gặp khi chuyển nhượng bất động sản
>> Xem thêm: Mức xử phạt hành chính đối với hành vi trốn thuế, gian lận thuế
Trên đây là thủ tục và cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà quý độc giả cần lưu ý. Nếu vẫn còn thắc mắc vui lòng liên hệ TinLaw để được hướng dẫn, tư vấn.
