Khi phát sinh hoạt động mua bán bất động sản như: mua bán, chuyển nhượng nhà, đất… cũng đồng thời phát sinh nghĩa vụ thuế. Vậy tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán bất động sản như thế nào? Giá tính thuế đối với hoạt động mua bán đất nền, đất thổ cư ra sao?
Trong phạm vi bài viết này, dịch vụ kế toán thuế TinLaw xin được chia sẻ một số thông tin cơ bản liên quan đến việc nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản. Cùng theo dõi nhé!
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:
- Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
- Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
- Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).
– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.
– Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.
– Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.
– Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Cách tính thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản
Căn cứ Điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC, căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.
Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như: mua bán nhà; mua bán đất nền, đất thổ cư…được xác định như sau:
Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%
Lưu ý: Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.
Trong đó:
1. Giá chuyển nhượng
a) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.
c) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.
Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.
2. Thuế suất
Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
Ví dụ: Anh Nguyễn Văn A bán nhà cho bà Nguyễn Thị B với giá 4 tỷ đồng, theo hợp đồng thỏa thuận thì ông A sẽ là người đóng thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, thuế tncn chuyển nhượng đất sẽ được tính như sau:
Thuế TNCN phải nộp = 4 tỷ x 2% = 80 triệu đồng
Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản
Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản
Nếu thuộc một trong các trường hợp dưới đây, các bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất:
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
*Lưu ý: Nếu cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu bất động sản duy nhất. Nhưng chuyển nhượng MỘT PHẦN thì KHÔNG được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
Bên mua hay bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản?
Bên bán và bên mua bất động sản có thể tự thỏa thuận với nhau về người có nghĩa vụ nộp thuế TNCN và phải ghi điều khoản đó vào hợp đồng chuyển nhượng nhé. Còn nếu không có thỏa thuận gì thì, người nộp thuế sẽ là bên bán bất động sản (tức bên có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản) .
>> Xem thêm: Những chiêu né thuế TNCN thường gặp khi chuyển nhượng bất động sản
Hướng dẫn kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản
Lưu ý quan trọng: Cá nhân có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản, không phân biệt là thuộc đối tượng chịu thuế hay miễn thuế, đều phải lập hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân.
Để nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản các bạn tiến hành theo các bước như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khai thuế chuyển nhượng bất động sản
Hồ sơ khai thuế chuyển nhượng bất động sản
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo phụ lục II Thông tư số 80/2021/TT-BTC.
– Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
– Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã được công chứng; hoặc Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nhà, nền nhà, căn hộ đã được công chứng. Nếu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ lần thứ hai trở đi thì các bên phải xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề. Trường hợp ủy quyền bất động sản thì nộp Hợp đồng ủy quyền bất động sản.
– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế theo hướng dẫn tại Điều 53 Thông tư số 80/2021/TT-BTC (trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân).
– Các tài liệu làm căn cứ chứng minh việc góp vốn theo quy định của pháp luật (trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản do góp vốn vào doanh nghiệp thuộc diện tạm thời chưa thu thuế thu nhập cá nhân).
Lưu ý: Trường hợp cá nhân thực hiện cam kết có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam không đúng thực tế để được miễn thuế thu nhập cá nhân hoặc cá nhân kê khai giá chuyển nhượng không đúng thực tế phát sinh thì sẽ bị xử phạt, truy thu thuế, ấn định thuế, tính tiền chậm nộp theo quy định pháp luật quản lý thuế.
Bước 2: Nộp hồ sơ khai thuế
Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng. Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng.
Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế TNCN tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.
Lưu ý về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Bước 3: Cơ quan thuế kiểm tra và gửi Thông báo nộp thuế
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên môi trường sẽ kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ, xác nhận và ghi đầy đủ chỉ tiêu vào “Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác nhận nghĩa vụ tài chính”, sau đó chuyển đến Chi cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng.
Cơ quan thuế sẽ gửi Thông báo nộp thuế cho cá nhân phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản.
Cơ quan thuế sẽ tính và đưa thông báo về số thuế phải nộp. Người nộp thuế sẽ chuẩn bị tiền từ trước theo đúng số tiền đã ghi trên thông báo.
Bước 4: Nộp thuế cho cơ quan thuế
Người nộp thuế tiến hành nộp thuế cho Chi cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng. Thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế. Trường hợp người nộp thuế nộp chậm tiền thuế chuyển nhượng bất động sản so với thời hạn quy định thì cơ quan thuế sẽ thực hiện tính tiền chậm nộp tiền thuế theo mức quy định hiện hành
Sau khi nộp đúng số tiền đã ghi trong Thông báo, cá nhân nộp thuế đã hoàn thành xong nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi mua bán bất động sản.
>> Xem thêm: Thủ tục và cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
>> Xem thêm: Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chứng khoán
>> Xem thêm: Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ tiền lương, tiền công
>> Xem thêm: Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng vốn góp, cổ phần
>> Xem thêm: Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi trúng số, trúng thưởng
Trên đây là những thông tin về thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản. Nếu vẫn còn vấn đề chưa rõ, hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác vui lòng liên hệ TinLaw để được hỗ trợ, tư vấn.
