Pháp Luật thừa kế đất đai không có di chúc mới nhất 2026

Kiểm duyệt bởi Luật sư Phạm Hoàng Hải — Cố vấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội

Liên hệ Tư vấn miễn phí 24/7online

Không phải ai cũng lập di chúc trước khi qua đời. Khi người sử dụng đất mất đi mà không để lại di chúc, hoặc di chúc không hợp pháp, di sản là quyền sử dụng đất sẽ được chia theo thừa kế theo pháp luật — dựa trên hàng thừa kế do Bộ luật Dân sự quy định, chứ không theo ý chí định đoạt của người để lại tài sản. Đây là tình huống rất phổ biến trên thực tế và cũng là nguyên nhân của không ít tranh chấp trong gia đình nếu các bên không nắm rõ quy định.

Bài viết dưới đây của TINLAW cập nhật đầy đủ luật thừa kế đất đai không có di chúc mới nhất tại Việt Nam, từ quy định pháp luật, cách chia di sản, điều kiện, thủ tục cho đến những lưu ý quan trọng, theo Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 và Luật Công chứng 2024.

Quy định pháp luật Việt Nam về quyền thừa kế đất đai không có di chúc mới nhất

Thừa kế đất đai không có di chúc, hay còn gọi là thừa kế theo pháp luật, được quy định tại Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, di sản được chia theo pháp luật trong các trường hợp sau:

• Người để lại di sản không lập di chúc.
• Di chúc không hợp pháp (vi phạm về hình thức, người lập di chúc không minh mẫn, sáng suốt, hoặc nội dung trái pháp luật, đạo đức xã hội).
• Người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.
• Người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Khi thuộc một trong các trường hợp trên, di sản là quyền sử dụng đất được chia theo hàng thừa kế quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, gồm ba hàng:

• Hàng thừa kế thứ nhất: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.
• Hàng thừa kế thứ hai: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại.
• Hàng thừa kế thứ ba: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Nguyên tắc quan trọng: những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Cách chia tài sản thừa kế đất đai khi không có di chúc

Khi đã xác định được những người thuộc hàng thừa kế được hưởng, việc chia di sản là quyền sử dụng đất tuân theo các nguyên tắc sau:

• Chia theo hàng thừa kế: di sản được ưu tiên chia cho những người ở hàng thừa kế thứ nhất; chỉ chuyển sang hàng thứ hai, thứ ba nếu hàng trước không còn ai đủ điều kiện hưởng.
• Chia đều trong cùng một hàng: những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản có giá trị bằng nhau, không phân biệt con trai hay con gái, con đẻ hay con nuôi, con trong giá thú hay ngoài giá thú.
• Thừa kế thế vị (Điều 652 Bộ luật Dân sự 2015): nếu con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng thời điểm với người để lại di sản, thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng đã chết trước hoặc cùng thời điểm thì chắt được hưởng phần di sản đó.

Ví dụ minh họa: bà B qua đời không để lại di chúc, có chồng và 3 người con. Mảnh đất 400m² thuộc di sản của bà B sẽ được chia đều cho 4 người thuộc hàng thừa kế thứ nhất, mỗi người được hưởng phần giá trị tương ứng 100m².

Ngoài cách chia theo tỷ lệ pháp luật quy định, các đồng thừa kế cũng có quyền thỏa thuận phân chia khác với tỷ lệ trên, miễn là có sự đồng thuận của tất cả những người thừa kế và thể hiện rõ trong văn bản phân chia di sản được lập tại tổ chức hành nghề công chứng.

Điều kiện nhận thừa kế đất đai không có di chúc

Để được công nhận và thực hiện quyền thừa kế đối với đất đai, người thừa kế cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Thuộc hàng thừa kế theo pháp luật tại thời điểm mở thừa kế, và không thuộc trường hợp không được quyền hưởng di sản theo Điều 621 Bộ luật Dân sự 2015 (ví dụ người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khỏe người để lại di sản, hoặc có hành vi ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản).
• Đất là di sản hợp pháp, đáp ứng điều kiện theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, ví dụ đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Nếu đất chưa có Giấy chứng nhận, người thừa kế vẫn có quyền nhận thừa kế, nhưng cần thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu kết hợp đăng ký biến động do thừa kế tại Văn phòng đăng ký đất đai, kèm theo giấy tờ chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất.
• Người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài có thể được hưởng giá trị của di sản là quyền sử dụng đất, nhưng việc đứng tên trực tiếp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải tuân theo điều kiện riêng của Luật Đất đai 2024 đối với từng nhóm chủ thể.
• Người thừa kế có quyền từ chối nhận di sản theo Điều 620 Bộ luật Dân sự 2015, trừ trường hợp việc từ chối nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài sản của mình đối với người khác.

Thủ tục thừa kế đất đai không có di chúc

Thủ tục thừa kế đất đai không có di chúc được thực hiện qua các bước sau:

1. Xác định di sản và hàng thừa kế. Các đồng thừa kế xác định rõ tài sản là di sản, thu thập giấy chứng tử của người để lại di sản, giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế (giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn), và giấy tờ về quyền sử dụng đất.
2. Lập Văn bản phân chia di sản tại tổ chức hành nghề công chứng. Kể từ ngày 01/7/2025, theo Điều 59 Luật Công chứng 2024, hai loại văn bản trước đây là “văn bản khai nhận di sản” và “văn bản thỏa thuận phân chia di sản” đã được gộp thành một loại duy nhất là Văn bản phân chia di sản. Các đồng thừa kế cùng lập văn bản này, thể hiện rõ phần di sản mỗi người được hưởng.
3. Niêm yết công khai. Tổ chức hành nghề công chứng thực hiện niêm yết việc thụ lý văn bản phân chia di sản trong thời hạn 15 ngày tại trụ sở UBND cấp xã nơi cư trú cuối cùng của người để lại di sản (hoặc nơi có đất, nếu di sản là bất động sản), nhằm bảo đảm không bỏ sót người thừa kế.
4. Công chứng Văn bản phân chia di sản. Sau khi hết thời hạn niêm yết mà không có khiếu nại, tố cáo, các đồng thừa kế ký văn bản trước công chứng viên để văn bản có giá trị pháp lý.
5. Đăng ký biến động, sang tên quyền sử dụng đất. Người thừa kế nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai để được cập nhật thông tin người sử dụng đất mới trên Giấy chứng nhận, kèm theo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Trường hợp đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kết hợp thực hiện đồng thời hai thủ tục: đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động do thừa kế, nên hồ sơ cần bổ sung thêm giấy tờ về nguồn gốc đất và xác nhận của UBND cấp xã về quá trình sử dụng đất liên tục.

Lưu ý quan trọng trong quá trình nhận thừa kế

Nhận thừa kế đất đai là quá trình liên quan đến nhiều vấn đề pháp lý như xác định người thừa kế, di chúc, quyền sử dụng đất và thủ tục sang tên. Để hạn chế tranh chấp và phát sinh chi phí, người nhận thừa kế cần lưu ý một số vấn đề sau:

Cần xác định đầy đủ tất cả những người thuộc hàng thừa kế trước khi lập văn bản.

Bỏ sót người thừa kế là nguyên nhân phổ biến khiến Văn bản phân chia di sản bị tranh chấp hoặc bị tuyên vô hiệu sau khi đã hoàn tất thủ tục.

Phân biệt rõ giữa từ chối nhận di sản và nhường, tặng cho phần di sản cho người khác

Từ chối nhận di sản theo Điều 620 không cho phép chỉ định người hưởng thay; nếu muốn chỉ định rõ ai sẽ nhận phần của mình, cần thể hiện việc nhường hoặc tặng cho ngay trong Văn bản phân chia di sản.

Lưu ý trường hợp thừa kế thế vị khi có người thừa kế đã mất trước người để lại di sản

Phần di sản của người đó không mất đi mà được chuyển cho con (cháu) của họ theo Điều 652 Bộ luật Dân sự 2015, cần được xác định rõ trong hồ sơ khai nhận.

Với đất chưa có giấy tờ, cần chuẩn bị đầy đủ chứng cứ chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất

Ví dụ giấy tờ mua bán viết tay, biên lai nộp thuế đất qua các năm, xác nhận của UBND cấp xã, để làm căn cứ cho thủ tục đăng ký đất đai lần đầu kết hợp đăng ký biến động do thừa kế.

Nên thực hiện đăng ký biến động sang tên kịp thời sau khi hoàn tất khai nhận di sản

Việc chậm trễ đăng ký biến động không chỉ ảnh hưởng đến quyền định đoạt tài sản của người thừa kế mà còn có thể bị xử phạt hành chính theo quy định về đất đai.

Cân nhắc nghĩa vụ thuế, lệ phí phát sinh khi sang tên

Bao gồm lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận; một số trường hợp giữa những người thân thích theo quy định pháp luật về thừa kế được miễn các khoản này.

Nếu phát sinh tranh chấp giữa các đồng thừa kế, nên giải quyết dứt điểm trước khi hoàn tất thủ tục.

Có thể thông qua hòa giải trong gia đình, hoặc khởi kiện tranh chấp đất đai ra Tòa án nếu không đạt được thỏa thuận, để tránh việc Giấy chứng nhận sau khi cấp bị tranh chấp lại từ đầu.

Các câu hỏi liên quan

Không có di chúc thì đất đai được chia như thế nào?

Di sản là quyền sử dụng đất được chia theo hàng thừa kế quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, ưu tiên chia đều cho những người ở hàng thừa kế thứ nhất; chỉ chuyển sang hàng thứ hai, thứ ba nếu hàng trước không còn ai đủ điều kiện hưởng.

Con nuôi có được thừa kế đất đai không có di chúc không?

Có. Theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, con nuôi thuộc hàng thừa kế thứ nhất của cha nuôi, mẹ nuôi, được hưởng phần di sản bằng với con đẻ trong cùng hàng thừa kế.

Đất chưa có sổ đỏ thì có được nhận thừa kế không?

Có thể. Người thừa kế vẫn có quyền nhận thừa kế đối với đất chưa có Giấy chứng nhận, nhưng cần thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu kết hợp đăng ký biến động do thừa kế, kèm theo giấy tờ chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.

Văn bản khai nhận di sản và văn bản thỏa thuận phân chia di sản khác nhau thế nào?

Kể từ ngày 01/7/2025, theo Điều 59 Luật Công chứng 2024, hai loại văn bản này đã được gộp thành một loại duy nhất là Văn bản phân chia di sản, không còn phân biệt như trước đây.

Không đồng ý với cách chia di sản theo pháp luật thì phải làm gì?

Các đồng thừa kế có quyền thỏa thuận phân chia khác với tỷ lệ pháp luật quy định, miễn là có sự đồng thuận của tất cả những người thừa kế và thể hiện trong Văn bản phân chia di sản. Nếu không đạt được thỏa thuận, có thể yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

Kết luận

Luật thừa kế đất đai không có di chúc được xác định theo nguyên tắc thừa kế theo pháp luật tại Bộ luật Dân sự 2015, dựa trên hàng thừa kế và chia đều trong cùng một hàng. Việc xác định đầy đủ người thừa kế, chuẩn bị hồ sơ đúng quy định và thực hiện thủ tục công chứng, đăng ký biến động kịp thời là yếu tố then chốt để quyền lợi của người thừa kế được bảo đảm và tránh phát sinh tranh chấp về sau.

Để được tư vấn xác định hàng thừa kế, chuẩn bị hồ sơ khai nhận và thực hiện thủ tục sang tên đất đai đúng quy định, hãy liên hệ TINLAW. Tham khảo thêm dịch vụ tư vấn thừa kế để được đồng hành trong suốt quá trình thực hiện.