Hợp đồng đặt cọc hiện nay vô cùng phổ biến trong các giao dịch dân sự. Vậy để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc cần lưu ý những gì? Tham khỏa ngay bài viết dưới đây của dịch vụ luật sư TinLaw nhé!
Hợp đồng đặt cọc là gì?
Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Hợp đồng đặt cọc là gì?
Trong trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. (Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015)
Các điểm cần lưu ý đối với Hợp đồng đặt cọc
Mức phạt cọc
Trong trường hợp một bên từ chối thực hiện, phạt cọc sẽ được áp đặt. Phạt cọc có thể thực hiện bằng cách sử dụng chính tài sản đã được đặt cọc, khiến bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ, trong khi bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ sẽ trả lại tài sản và bị “phạt cọc” thông qua một khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản đó. Ngoài các quy định pháp luật, các bên còn có quyền thỏa thuận mức phạt cọc theo các điều khoản khác nhau.
Các trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu
Căn cứ theo Điều 123 đến Điều 133 Bộ luật dân sự 2015:
- Hợp đồng đặt cọc vi phạm các quy định của luật, trái với đạo đức xã hội.
- Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu khi có sự giả tạo.
- Hợp đồng đặt cọc trở nên vô hiệu khi một trong các bên là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người gặp khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập và thực hiện.
- Hợp đồng đặt cọc có thể bị vô hiệu nếu có sự nhầm lẫn.
- Hợp đồng đặt cọc trở nên vô hiệu khi có sự lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép.
- Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu nếu người ký kết không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.
- Hợp đồng đặt cọc trở nên vô hiệu khi không tuân thủ quy định về hình thức và các quy định khác.
Sự khác nhau giữa đặt cọc và trả tiền trước (tạm ứng)
Đặt cọc là việc bên mua chuyển giao cho bên bán một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị khác trong một khoảng thời gian cụ thể để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trái ngược với điều này, tiền trả trước là quá trình bên mua thanh toán một khoản tiền cho bên bán trước khi có sự thực hiện của bất kỳ phần nghĩa vụ nào khác. Sự khác biệt này đặt ra các hậu quả pháp lý khác nhau khi có vi phạm, phụ thuộc vào việc có đặt cọc hay trả tiền trước.
Đối với đặt cọc:
- Trong trường hợp hợp đồng được thực hiện, tài sản đặt cọc được trả lại hoặc sử dụng để thực hiện nghĩa vụ thanh toán.
- Nếu bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc trở thành tài sản của bên nhận đặt cọc.
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng, họ phải trả lại tài sản đặt cọc cùng một khoản tiền tương đương, trừ khi có thỏa thuận khác.
Đối với tiền trả trước (tạm ứng):
- Khi có vi phạm nghĩa vụ hoặc từ chối thực hiện hợp đồng, khoản tiền trả trước về nguyên tắc sẽ được hoàn lại mà không phải chịu bất kỳ khoản phạt nào.
Lưu ý: Trong trường hợp mà các bên không xác định rõ liệu khoản tiền chuyển giao có phải là đặt cọc hay tiền trả trước, thì theo Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, số tiền này sẽ được xem xét là tiền trả trước.
Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Một số tình huống thường gặp về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất
- Đặt cọc mua bán đất không đủ điều kiện chuyển nhượng: Trong trường hợp bên đặt cọc không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật, có thể xảy ra tranh chấp khi bên nhận cọc yêu cầu hủy bỏ hợp đồng và trả lại cọc. Bên đặt cọc có thể đòi hỏi bồi thường thiệt hại nếu đã mất chi phí liên quan đến việc đặt cọc và chuẩn bị cho giao dịch.
- Tranh chấp do bên nhận tiền đặt cọc không có quyền bán đất: Nếu bên nhận cọc không có quyền bán đất theo quy định pháp luật, bên đặt cọc có thể đòi hỏi hủy bỏ hợp đồng và bồi thường thiệt hại do mất mát tài sản hoặc chi phí liên quan đến giao dịch.
- Tranh chấp về quyền – nghĩa vụ giữa các bên: Có thể xuất hiện tranh chấp khi một trong các bên không tuân thủ quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc. Điều này có thể liên quan đến việc cung cấp thông tin không chính xác, không đảm bảo quyền lợi của bên đặt cọc, hoặc không thực hiện đúng các nghĩa vụ đã cam kết.
- Tranh chấp về mức phạt cọc, bồi thường thiệt hại: Nếu có sự không đồng ý về mức phạt cọc hoặc quy định bồi thường thiệt hại trong hợp đồng, tranh chấp có thể nảy sinh. Các bên có thể không đồng ý về cách tính toán mức phạt cọc hoặc giải quyết thiệt hại, dẫn đến các cuộc đàm phán hoặc phiên tòa.
- Không phải là chủ đất đứng ra nhận cọc: Trong trường hợp người nhận cọc không phải là chủ đất và không có quyền đứng ra nhận cọc, bên đặt cọc có thể đòi hỏi hủy bỏ hợp đồng và bồi thường thiệt hại do việc đặt cọc không có hiệu lực pháp lý.
Một số tình huống thường gặp về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán hàng hóa
- Tình trạng hàng hóa không đúng mô tả: Nếu hàng hóa không đúng như mô tả trong hợp đồng đặt cọc, bên đặt cọc có thể yêu cầu hủy bỏ hợp đồng và đòi hỏi bồi thường thiệt hại do sự không tương xứng giữa mô tả và thực tế.
- Tranh chấp về thời gian giao hàng: Bên nhận cọc có thể đối mặt với tranh chấp nếu không giao hàng đúng thời hạn như đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc, đặt bên đặt cọc vào tình trạng không hài lòng hoặc phải đối mặt với thiệt hại do việc chậm trễ giao hàng.
- Không thỏa thuận được mức phạt cọc trong trường hợp vi phạm: Khi có vi phạm từ bên nhận cọc nhưng giấy đặt cọc không rõ ràng về mức phạt, có thể xảy ra tranh chấp khi cần xác định mức phạt cụ thể và công bằng cho cả hai bên.
- Hủy bỏ hợp đồng do lý do khách quan: Trong trường hợp lý do khách quan như thiên tai, lũ lụt, yêu cầu của cơ quan nhà nước, bên đặt cọc có thể muốn hủy bỏ hợp đồng và đòi hỏi trả lại cọc hoặc xác định các điều kiện đặc biệt để tiếp tục hợp tác.
- Tranh chấp về chất lượng hàng hóa: Nếu hàng hóa nhận được không đạt chất lượng như đã thỏa thuận, bên đặt cọc có thể yêu cầu giảm giá, đòi hỏi bồi thường thiệt hại, hoặc thậm chí yêu cầu hủy bỏ hợp đồng.
- Tranh chấp về việc chấp nhận hoặc từ chối hàng hóa: Có thể xảy ra tranh chấp khi bên nhận cọc có ý kiến khác nhau với bên đặt cọc về việc chấp nhận hoặc từ chối hàng hóa, đặt ra những thách thức về việc xác định sự hài lòng và đúng đắn.
- Tranh chấp về điều kiện và thủ tục trả lại cọc: Khi hợp đồng không rõ ràng về điều kiện và thủ tục trả lại cọc trong trường hợp không thỏa thuận, có thể xảy ra tranh chấp khi bên nhận cọc không tuân theo quy định hoặc yêu cầu không hợp lý.
Các bước giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc, quý khách hãy tham khảo trình tự thực hiện sau đây:
Bước 1: Thương lượng
Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc, trong đó các bên tham gia tranh chấp tự ý bàn bạc và tháo gỡ những khác biệt phát sinh. Mặc dù đây là cách giải quyết đơn giản, nhưng nó có hạn chế ở chỗ không đảm bảo hiệu quả cao. Khi tranh chấp vẫn không thể giải quyết được, Quý khách hãy thực hiện theo bước tiếp theo.
Bước 2: Hòa giải
Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mà có sự tham gia của bên thứ ba, thường là người làm trung gian hòa giải, để hỗ trợ, giải thích, và thuyết phục các bên trong việc tìm kiếm các giải pháp nhằm khắc phục tranh chấp. Bên thứ ba phải là người có kiến thức sâu rộng về pháp luật, có uy tín, chuyên nghiệp và có kinh nghiệm nhiều năm trong việc giải quyết tranh chấp.
Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc bằng hòa giải
Lời khuyên là Quý khách nên tìm đến một Luật sư có uy tín, đáng tin cậy. Với kinh nghiệm và kiến thức sâu rộng về pháp luật, luật sư sẽ giúp giải quyết tranh chấp một cách nhanh chóng và hiệu quả, cụ thể:
- Chuyên môn pháp luật: Luật sư đưa vào quá trình hòa giải hiểu biết chuyên sâu về các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng đặt cọc và tranh chấp. Điều này đảm bảo rằng mọi thỏa thuận đạt được là hợp lý và tuân thủ pháp luật.
- Hướng dẫn và tư vấn pháp lý: Luật sư giúp bên tham gia hiểu rõ về quy trình hòa giải, quyền lợi và nghĩa vụ của họ trong quá trình này. Luật sư tư vấn về cách tối ưu hóa lợi ích và giảm thiểu rủi ro pháp lý.
- Điều tiết mối quan hệ: Trong quá trình hòa giải, luật sư không chỉ giúp giải quyết vấn đề cụ thể mà còn tập trung vào việc duy trì mối quan hệ tích cực giữa các bên. Luật sư có khả năng làm dịu mọi mâu thuẫn và thúc đẩy sự hợp tác.
- Tham gia trực tiếp trong thương lượng: Luật sư có thể tham gia trực tiếp trong cuộc đàm phán, đưa ra các đề xuất và lời khuyên pháp lý để giúp đạt được thỏa thuận có lợi cho bên mình.
- Bảo vệ quyền lợi: Luật sư là người bảo vệ quyền lợi của bên mình, đồng thời đảm bảo rằng mọi thoả thuận không vi phạm quyền lợi và đòi hỏi của họ.
- Hỗ trợ thực hiện thỏa thuận: Sau khi đạt được thỏa thuận, luật sư tiếp tục hỗ trợ trong quá trình thực hiện nó, đảm bảo rằng các điều khoản được thực hiện đúng đắn và đầy đủ.
Tóm lại, vai trò của luật sư trong giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải không chỉ là việc cung cấp kiến thức pháp luật mà còn là người hướng dẫn, bảo vệ quyền lợi và thúc đẩy quá trình hòa giải diễn ra một cách mạch lạc và công bằng. Luật sư TinLaw vinh dự đã hòa giải cho rất nhiều khách hàng, giải quyết tranh chấp của khách hàng nhưng vẫn giữ được quan hệ hợp tác giữa các bên.
TinLaw hỗ trợ giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Tuy nhiên, hòa giải phụ thuộc vào thiện chí của các bên, trong nhiều trường hợp vẫn không thể giải quyết được tranh chấp. Khi đó, Quý khách hãy thực hiện bước tiếp theo là.
Bước 3: Giải quyết tranh chấp tại trọng tài hoặc khởi kiện tại Tòa án
Giải quyết tranh chấp thông qua trọng tài: là phương thức giải quyết tranh chấp do các bên thỏa thuận trong thỏa thuận trọng tài và được tiến hành theo Luật Trọng tài Thương mại 2010.
Khởi kiện tại Tòa án là phương thức theo thủ tục tố tụng dân sự thông qua Tòa án; đây là phương thức giải quyết được nhiều bên chọn lựa khi xảy ra tranh chấp. Kết quả giải quyết thông qua khởi kiện được bảo đảm thi hành bởi Nhà nước, tuy nhiên, thời gian giải quyết thường kéo dài hơn và bắt buộc bên khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí, án phí. Đối với phương thức này, quy trình, hồ sơ và thủ tục khá phức tạp. Quý khách có thể tìm đến Luật sư để đồng hành cùng Quý khách trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án.
Hướng dẫn trình tự, thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp tại Tòa án
Hồ sơ đơn kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất
- Đơn khởi kiện: Đơn khởi kiện theo mẫu số 23 – DS, được ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP hướng dẫn viết các biểu mẫu trong tố tụng dân sự.
- Giấy tờ nhân thân và sổ hộ khẩu: Giấy tờ nhân thân và sổ hộ khẩu của người khởi kiện.
- Trong trường hợp khởi kiện theo ủy quyền, cần cung cấp văn bản thể hiện việc được ủy quyền.
- Giấy tờ nhân thân và sổ hộ khẩu bên bị kiện:
- Giấy tờ nhân thân và sổ hộ khẩu của người hoặc cơ quan, tổ chức bị kiện.
- Nếu bên bị kiện là cơ quan, tổ chức, thì cần cung cấp giấy phép hoạt động của họ.
- Tài liệu và chứng cứ giao kết hợp đồng:
- Hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy biên nhận, giấy giao, và các tài liệu khác liên quan đến quá trình giao kết hợp đồng.
- Tài liệu và chứng cứ giải quyết tranh chấp:
- Biên bản làm việc và hòa giải giữa các bên.
- Nội dung trao đổi được thể hiện qua các phương tiện như thư điện tử, fax, v.v.
Tùy thuộc vào từng vụ án cụ thể, có thể có yêu cầu bổ sung hoặc điều chỉnh về hồ sơ để phản ánh đầy đủ các tình tiết và sự kiện liên quan đến tranh chấp.
Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Quy định về thời hiệu khởi kiện trong trường hợp tranh chấp hợp đồng đặt cọc được xác định theo các quy định của hai Luật:
- Theo Bộ Luật Dân sự 2015 (BLDS 2015): Theo Điều 184 của Bộ Luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng đặt cọc được xác định theo Điều 429 của cùng Bộ luật. Theo quy định này, thời hiệu khởi kiện là 03 năm, tính từ thời điểm bên có quyền và lợi ích hợp pháp của mình biết rằng quyền và lợi ích đó đã bị xâm phạm.
- Theo Luật Thương Mại 2005: Đối với tranh chấp kinh doanh thương mại liên quan đến hợp đồng đặt cọc, quy định được áp dụng theo Điều 219 của Luật Thương mại 2005. Thời hiệu khởi kiện trong trường hợp này là 02 năm, tính từ thời điểm bên có quyền và lợi ích hợp pháp của mình biết rằng quyền và lợi ích đó đã bị xâm phạm.
Tùy thuộc vào loại hợp đồng và mặt pháp lý cụ thể, các bên liên quan cần tuân thủ đúng quy định thời hiệu khởi kiện tại từng Luật để đảm bảo hợp lệ trong việc khởi kiện tranh chấp.
Trình tự và thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Quy trình và thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc tương đối tương tự những tranh chấp khác, được thực hiện theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 (BLDS 2015). Cụ thể, các bước thực hiện như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp đơn khởi kiện:
Người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện đầy đủ và nộp đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền. Phương thức nộp đơn khởi kiện có thể là trực tiếp tại Tòa án, qua dịch vụ bưu chính
Bước 2: Tòa án xem xét đơn khởi kiện:
Trong thời hạn 8 ngày làm việc, Thẩm phán được phân công sẽ xem xét đơn khởi kiện. Sau khi xem xét, Thẩm phán có thể yêu cầu nộp tạm ứng án phí và sửa đổi đơn khởi kiện nếu cần thiết.
Bước 3: Thông báo thụ tý tụ án:
Thẩm phán thụ lý vụ án sau khi người khởi kiện nộp tạm ứng án phí hoặc sau khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu liên quan.
Trong 03 ngày làm việc, Thẩm phán sẽ thông báo bằng văn bản cho các bên liên quan về quyết định thụ lý vụ án.
Bước 4: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm:
Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm được quy định theo từng loại tranh chấp theo BLDS 2015.
Phiên họp kiểm tra và hòa giải được tiến hành trong quá trình chuẩn bị xét xử.
Bước 5: Phiên tòa xét xử sơ thẩm:
Tòa án mở phiên tòa xét xử sơ thẩm theo thời hạn quy định.
Bước 6: Kháng cáo và xét xử phúc thẩm (nếu có yêu cầu):
Bước 6.1: Kháng cáo:
- Sau khi có Bản án sơ thẩm, đương sự có thời hạn 15 ngày để nộp đơn kháng cáo, tính từ ngày tuyên án.
- Đơn kháng cáo cần được nộp đến Tòa án có thẩm quyền và phải đảm bảo rằng tất cả các điều kiện và thủ tục được thực hiện đúng quy định.
- Tòa án sẽ xem xét và quyết định việc tiếp nhận đơn kháng cáo.
Bước 6.2: Xét xử phúc thẩm:
- Nếu có yêu cầu, sau khi đơn kháng cáo được tiếp nhận và xem xét, Tòa án sẽ xử lý theo quy trình xét xử phúc thẩm.
- Các bên liên quan có quyền tham gia phiên tòa xét xử phúc thẩm để bảo vệ quyền và lợi ích của mình.
- Tòa án sẽ ra Bản án cuối cùng dựa trên các luận điểm và bằng chứng mới được đưa ra trong quá trình xét xử phúc thẩm.
Trên đây là phần tổng hợp về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Nếu quý khách cũng đang gặp phải các vấn đề liên quan, hãy liên hệ dịch vụ luật sư TinLaw qua các thông tin:
