Tội làm sổ đỏ giả bị xử phạt như thế nào? Tìm hiểu mức phạt hành chính, trách nhiệm hình sự và các hình phạt có thể áp dụng đối với hành vi làm giả, sử dụng sổ đỏ giả theo quy định pháp luật.
Kiểm duyệt bởi Luật sư Phạm Hoàng Hải — Cố vấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội
Hành vi làm giả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và sử dụng sổ đỏ giả để giao dịch, vay vốn hoặc lừa đảo đang có dấu hiệu gia tăng. Hành vi này gây thiệt hại lớn cho người dân, tổ chức tín dụng và làm ảnh hưởng đến trật tự quản lý đất đai của Nhà nước.
Thế nào là làm sổ đỏ giả?
Hiện nay, việc làm giả sổ đỏ ngày càng tinh vi, khó phát hiện bằng mắt thường. Sổ đỏ giả thường được dùng để mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay ngân hàng hoặc đặt cọc nhằm chiếm đoạt tiền của người khác.
Theo đó, hành vi làm sổ đỏ giả và sử dụng sổ đỏ giả được hiểu như sau:
- Làm giả sổ đỏ: Là hành vi của người không có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng lại tạo ra loại giấy tờ này bằng những phương pháp, thủ đoạn nhất định (in ấn, photo màu, chỉnh sửa, tẩy xóa, thay đổi thông tin, làm giả con dấu, chữ ký,…) để coi nó như thật. Việc làm giả có thể là giả toàn bộ hoặc chỉ giả một phần.
Hành vi này hoàn thành kể từ khi người không có thẩm quyền tạo ra được sổ đỏ giả, mà không cần biết sổ đỏ giả đó sẽ được sử dụng vào mục đích gì.
- Sử dụng sổ đỏ giả: Là hành vi dùng sổ đỏ do người khác làm giả để lừa dối cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khác khi thực hiện giao dịch hoặc thủ tục nào đó như vay vốn, chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho,…
Với trường hợp này, người vi phạm không trực tiếp làm giả sổ đỏ nhưng có hành vi sử dụng sổ đỏ giả để thực hiện hành vi trái pháp luật.
Hành vi làm sổ đỏ giả bị phạt bao nhiêu tiền?
Trường hợp chưa đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự, hành vi làm giả sổ đỏ, sử dụng sổ đỏ giả sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định về xử phạt trong lĩnh vực đất đai và lĩnh vực an ninh, trật tự.
Theo khoản 4 Điều 16 Nghị định 282/2025/NĐ-CP, phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:
- Làm giả hồ sơ để làm thêm con dấu của cơ quan, tổ chức, chức danh nhà nước;
- Sử dụng con dấu giả;
- Chiếm đoạt, mua bán trái phép con dấu;
- Tiêu hủy trái phép con dấu.
Như vậy, nếu hành vi làm sổ đỏ giả có kèm theo làm giả hoặc sử dụng con dấu giả của cơ quan, tổ chức thì có thể bị phạt tiền từ 05 – 10 triệu đồng.
Ngoài ra theo Nghị định 281/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 31/08/2026) hành vi sử dụng giấy tờ giả trong thực hiện thủ tục hành chính và các công việc khác về đất đai sẽ bị xử phạt từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với cá nhân và gấp đôi đối với tổ chức.
Ngoài ra, người vi phạm còn có thể bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung là tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính và trục xuất đối với người nước ngoài vi phạm.
Tội làm sổ đỏ giả bị xử lý thế nào?
Sổ đỏ là giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Vì vậy, hành vi làm giả sổ đỏ bị xử lý theo Điều 341 Bộ luật Hình sự 2015, số 100/2015/QH13 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 126 Điều 1 Bộ luật Hình sự sửa đổi 2017, số 12/2017/QH14, quy định về tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức; tội sử dụng con dấu hoặc tài liệu giả của cơ quan, tổ chức như sau:
| STT | Hành vi | Mức phạt |
|---|---|---|
| 1 | Làm giả sổ đỏ (con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác của cơ quan, tổ chức) hoặc sử dụng sổ đỏ giả để thực hiện hành vi trái pháp luật | Phạt tiền từ 30 – 100 triệu đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng – 02 năm. |
| 2 | Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây: – Có tổ chức; – Phạm tội 02 lần trở lên; – Làm từ 02 đến 05 con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác; – Sử dụng con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác thực hiện tội phạm ít nghiêm trọng hoặc tội phạm nghiêm trọng; – Thu lợi bất chính từ 10 – 50 triệu đồng; – Tái phạm nguy hiểm. |
Phạt tù từ 02 – 05 năm |
| 3 | Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây: – Làm 06 con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác trở lên; – Sử dụng con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác thực hiện tội phạm rất nghiêm trọng hoặc tội phạm đặc biệt nghiêm trọng; – Thu lợi bất chính 50.000.000 đồng trở lên. |
Phạt tù từ 03 – 07 năm |
Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 5 – 50 triệu đồng.
Lưu ý: Trường hợp dùng sổ đỏ giả để chiếm đoạt tài sản của người khác (như vay tiền, bán đất, nhận tiền đặt cọc), người vi phạm có thể bị truy cứu thêm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, với khung hình phạt như sau:
- Chiếm đoạt từ 2 triệu đồng đến dưới 50 triệu đồng (hoặc thuộc một số trường hợp luật định): phạt tù từ 06 tháng – 03 năm;
- Chiếm đoạt từ 50 triệu đồng đến dưới 200 triệu đồng: phạt tù từ 02 – 07 năm;
- Chiếm đoạt từ 200 triệu đồng đến dưới 500 triệu đồng: phạt tù từ 07 – 15 năm;
- Chiếm đoạt từ 500 triệu đồng trở lên: phạt tù từ 12 – 20 năm hoặc tù chung thân.
Như vậy, làm sổ đỏ giả hoặc sử dụng sổ đỏ giả có thể bị phạt tù tới 07 năm theo Điều 341, thậm chí bị truy cứu thêm tội lừa đảo với mức phạt cao hơn nhiều nếu chiếm đoạt tài sản có giá trị lớn.
Trên đây là thông tin về việc Tội làm sổ đỏ giả bị xử phạt bao nhiêu tiền? Mức phạt mới nhất 2026. Nếu cần tư vấn thêm, bạn có thể liên hệ với công ty luật TINLAW để được hỗ trợ.
Nguồn tham khảo
Kiểm duyệt bởi Luật sư Phạm Hoàng Hải - Cố vấn cấp cao, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội.