Tài sản nhà đất được chia thế nào khi vợ chồng ly hôn?

Kiểm duyệt bởi Luật sư Phạm Hoàng Hải — Cố vấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội

Liên hệ Tư vấn miễn phí 24/7online

Nhà đất thường là tài sản có giá trị lớn nhất trong khối tài sản của một gia đình, cũng chính vì vậy đây là nguyên nhân tranh chấp phổ biến nhất khi vợ chồng ly hôn. Việc nhà đất được chia thế nào phụ thuộc rất nhiều vào việc đó là tài sản chung, tài sản riêng, hay chỉ đứng tên 1 người trên sổ đỏ – mỗi trường hợp có cách giải quyết hoàn toàn khác nhau.

Bài viết dưới đây, TINLAW sẽ giúp bạn hiểu rõ nguyên tắc phân chia tài sản nhà đất theo từng trường hợp cụ thể, để chủ động hơn khi thỏa thuận hoặc khi cần yêu cầu Tòa án giải quyết.

Nguyên tắc chung khi chia tài sản nhà đất lúc ly hôn

Nhà đất được chia theo hai hướng — vợ chồng tự thỏa thuận (thường áp dụng với ly hôn thuận tình), hoặc do Tòa án quyết định dựa trên nguyên tắc chia đôi tài sản chung có tính đến hoàn cảnh, công sức đóng góp của mỗi bên (thường áp dụng khi ly hôn đơn phương và không thống nhất được).

Theo Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, việc chia tài sản khi ly hôn trước hết do vợ chồng tự thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án giải quyết. Với tài sản chung, nguyên tắc là chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố: hoàn cảnh của gia đình, của mỗi bên; công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì, phát triển khối tài sản; bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh, nghề nghiệp; và lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ vợ chồng (nếu có). Với tài sản riêng, nguyên tắc là thuộc về người đó, trừ một số trường hợp ngoại lệ sẽ nêu ở các mục dưới đây.

Bạn có thể tham khảo đầy đủ các nguyên tắc, cách tính giá trị phân chia tại bài viết phân chia tài sản khi ly hôn của TINLAW.

Nhà đất là tài sản chung

Nhà đất được coi là tài sản chung nếu hình thành trong thời kỳ hôn nhân do một hoặc cả hai bên tạo lập, được thừa kế chung hoặc tặng cho chung; loại tài sản này về nguyên tắc chia đôi giá trị nhưng có thể chia bằng hiện vật, quy đổi thanh toán chênh lệch hoặc bán và chia tiền.

Nhà đất được xác định là tài sản chung của vợ chồng trong các trường hợp sau:

• Được tạo lập bằng thu nhập, công sức của một hoặc cả hai vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân;
• Được vợ chồng cùng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung;
• Vợ chồng có thỏa thuận đây là tài sản chung, hoặc đã nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung.

Khi chia nhà đất là tài sản chung, Tòa án ưu tiên phương án các bên tự thỏa thuận được cách chia (chia đôi diện tích, một bên nhận nhà đất và thanh toán lại phần giá trị chênh lệch cho bên kia, hoặc bán nhà đất và chia tiền theo tỷ lệ). Trường hợp một bên trực tiếp nuôi con chưa thành niên hoặc con đã thành niên nhưng mất năng lực hành vi dân sự, không có khả năng lao động, Tòa án có thể xem xét ưu tiên về nhà ở cho bên đó nhằm bảo đảm điều kiện sinh sống, gắn với việc xác định quyền nuôi con sau ly hôn.

Nhà đất là tài sản riêng

Nhà đất là tài sản riêng thuộc quyền sở hữu của người đó và không bị chia khi ly hôn, trừ khi đã được nhập vào khối tài sản chung, hoặc là tài sản riêng nhưng được sử dụng để duy trì, phát triển khối tài sản chung mà không xác định được phần đóng góp riêng.

Nhà đất được xác định là tài sản riêng trong các trường hợp:

• Có trước thời kỳ hôn nhân (mua, được cấp, được công nhận quyền sử dụng trước khi đăng ký kết hôn);
• Được thừa kế riêng hoặc được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân (có di chúc, hợp đồng tặng cho ghi rõ cho riêng một bên);
• Được chia riêng cho vợ hoặc chồng theo văn bản thỏa thuận chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân (nếu có).

Lưu ý quan trọng: nhà đất là tài sản riêng vẫn có thể trở thành đối tượng phải xem xét khi ly hôn nếu một trong hai trường hợp sau xảy ra:

1. Người sở hữu đã tự nguyện nhập tài sản riêng đó vào khối tài sản chung của vợ chồng;
2. Tài sản riêng được dùng để duy trì, phát triển khối tài sản chung mà vợ chồng không xác định được phần đóng góp, giá trị tăng thêm là bao nhiêu — khi đó, phần giá trị này có thể được xem xét như tài sản chung khi phân chia.

Nhà đất chỉ đứng tên 1 người trên sổ đỏ

Việc sổ đỏ chỉ đứng tên một người không đồng nghĩa đó là tài sản riêng; nếu nhà đất được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, pháp luật mặc định coi là tài sản chung, trừ khi người đứng tên chứng minh được đây là tài sản riêng theo các căn cứ tại mục 3.

Đây là trường hợp gây tranh cãi phổ biến nhất trên thực tế. Theo quy định, trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên, thì tài sản đó được coi là tài sản chung. Do đó:

• Nếu nhà đất được mua, được cấp Giấy chứng nhận trong thời kỳ hôn nhân nhưng chỉ đứng tên một người, người còn lại vẫn có quyền yêu cầu xác định đây là tài sản chung và được chia khi ly hôn, nếu không có căn cứ chứng minh đây là tài sản riêng (ví dụ tiền mua đất là tài sản riêng có trước hôn nhân, hoặc là tài sản được tặng cho, thừa kế riêng).
• Ngược lại, nếu người đứng tên chứng minh được nguồn gốc tài sản là riêng (giấy tờ có trước ngày đăng ký kết hôn, văn bản tặng cho/thừa kế riêng, hoặc văn bản thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng), thì nhà đất đó vẫn được xác định là tài sản riêng dù đứng tên một người.
• Với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng như nhà đất, nếu là tài sản chung mà giấy chứng nhận chỉ ghi tên một bên, khi có tranh chấp, bên còn lại có quyền yêu cầu cấp đổi giấy chứng nhận ghi tên cả hai vợ chồng hoặc yêu cầu Tòa án xác nhận đây là tài sản chung để làm căn cứ phân chia.

Không tự thỏa thuận được thì giải quyết thế nào?

Nếu không thể tự thỏa thuận, một hoặc cả hai bên có thể yêu cầu Tòa án giải quyết phân chia tài sản nhà đất cùng với việc giải quyết ly hôn; Tòa án sẽ xem xét chứng cứ, có thể trưng cầu định giá tài sản trước khi ra quyết định.

Khi có tranh chấp về việc nhà đất là tài sản chung hay tài sản riêng, hoặc tranh chấp về cách phân chia, các bên cần chuẩn bị đầy đủ chứng cứ chứng minh nguồn gốc, thời điểm hình thành tài sản (hợp đồng mua bán, giấy tờ tặng cho, di chúc, sao kê chuyển khoản…). Tòa án có thể tiến hành định giá tài sản (phát sinh thêm chi phí thẩm định giá) trước khi đưa ra phán quyết về việc phân chia bằng hiện vật hay quy đổi giá trị thanh toán chênh lệch. Các khoản chi phí phát sinh trong quá trình này, cùng với án phí, lệ phí Tòa án, được tổng hợp chi tiết tại bài viết chi phí ly hôn của TINLAW.

Với những tranh chấp phức tạp về nguồn gốc tài sản, việc có luật sư hỗ trợ thu thập, củng cố chứng cứ ngay từ đầu sẽ giúp bảo vệ quyền lợi tốt hơn. Bạn có thể tham khảo dịch vụ ly hôn của TINLAW để được luật sư đồng hành trong suốt quá trình giải quyết.

Hỏi đáp tài sản là đất đai khi ly hôn

Nhà đất được bố mẹ tặng cho trước khi kết hôn nhưng sổ đỏ được cấp lại đứng tên hai vợ chồng sau khi kết hôn thì tính sao?

Trường hợp này cần xem xét bản chất giao dịch: nếu việc cấp lại chỉ mang tính chất thủ tục hành chính mà không có văn bản thể hiện ý chí nhập tài sản riêng vào tài sản chung, tài sản vẫn có thể được xác định là tài sản riêng của người được tặng cho ban đầu. Ngược lại, nếu có căn cứ thể hiện các bên đã thống nhất đứng tên chung với mục đích coi đây là tài sản chung, thì tài sản được xác định là tài sản chung.

Ly hôn thuận tình có bắt buộc phải phân chia nhà đất ngay trong quyết định ly hôn không?

Không bắt buộc. Nếu vợ chồng thống nhất chưa phân chia tài sản tại thời điểm ly hôn, có thể để lại giải quyết sau bằng một vụ việc dân sự riêng khi có nhu cầu, miễn là điều này được thể hiện rõ trong thỏa thuận hoặc yêu cầu gửi Tòa án.

Vợ hoặc chồng có được tự ý bán nhà đất là tài sản chung trong khi đang làm thủ tục ly hôn không?

Không. Với tài sản chung là bất động sản, việc định đoạt (bán, tặng cho, thế chấp…) phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả hai vợ chồng. Nếu một bên tự ý chuyển nhượng mà không có sự đồng ý của bên còn lại, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu theo yêu cầu của bên bị ảnh hưởng.

Chi phí thẩm định giá nhà đất khi có tranh chấp ai là người chịu?

Về nguyên tắc, chi phí định giá tài sản do bên yêu cầu định giá tạm ứng; sau khi có bản án, Tòa án sẽ quyết định bên nào phải chịu chi phí này dựa trên kết quả giải quyết vụ việc, thường theo tỷ lệ tương ứng với phần tài sản mỗi bên được chia hoặc theo lỗi của các bên trong vụ việc.