Khi nào thì phải đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp?

Khi nào thì phải đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp? Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là nghĩa vụ tài chính mà cá nhân, tổ chức phải thực hiện khi sở hữu hoặc sử dụng đất thuộc diện chịu thuế. Việc xác định thời điểm phải nộp thuế, cách tính thuế và quy trình thực hiện là điều quan trọng để đảm bảo tuân thủ pháp luật và tránh các rủi ro pháp lý. Bài viết này Sunny sẽ làm rõ về các quy định liên quan đến thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, từ điều kiện áp dụng đến những lưu ý quan trọng khi thực hiện nghĩa vụ thuế.

Khi Nào Thì Phải Đóng Thuế Sử Dụng Đất Phi Nông Nghiệp?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 17 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định, thời hạn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cụ thể như sau:

(1) Thời hạn nộp tiền thuế hàng năm chậm nhất là ngày 31 tháng 12 hàng năm.

Người nộp thuế được quyền lựa chọn nộp thuế một lần hoặc hai lần trong năm và phải hoàn thành nghĩa vụ thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 12 hàng năm.

Thời hạn nộp tiền chênh lệch theo xác định của người nộp thuế tại Tờ khai tổng hợp chậm nhất là ngày 31 tháng 3 năm sau.

(2) Trường hợp trong chu kỳ ổn định 5 năm mà người nộp thuế đề nghị được nộp thuế một lần cho nhiều năm thì hạn nộp thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 12 của năm đề nghị.

(3) Đối với trường hợp phát sinh các sự việc dẫn đến sự thay đổi về người nộp thuế, người chuyển quyền sử dụng đất có trách nhiệm hoàn tất việc nộp thuế vào ngân sách nhà nước nơi có đất chịu thuế trước khi thực hiện các thủ tục pháp lý;

Trường hợp thừa kế, nếu chưa hoàn tất việc nộp thuế vào ngân sách nhà nước thì người nhận thừa kế có trách nhiệm hoàn tất việc nộp thuế vào ngân sách nhà nước.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là một khoản thuế mà Nhà nước yêu cầu các cá nhân và tổ chức có quyền sở hữu, sử dụng đất không thuộc mục đích sản xuất nông nghiệp phải nộp. Đối tượng chịu thuế được quy định rõ ràng trong Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 và các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành. Những loại đất sau đây sẽ phải chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:

• Đất ở: Bất kỳ loại đất nào được xác định là đất ở theo quy định của pháp luật (bao gồm cả đất tại nông thôn và đất tại đô thị) đều phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Đất ở này có thể thuộc quyền sở hữu của cá nhân, hộ gia đình, hoặc tổ chức sử dụng.
• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: Bao gồm đất dùng để xây dựng các cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất vật liệu xây dựng, khai thác khoáng sản không thuộc mục đích nông nghiệp.
• Đất phi nông nghiệp không sử dụng đúng mục đích: Nếu một phần đất thuộc diện phi nông nghiệp được sử dụng sai mục đích như đất làm nhà ở, nhà máy hoặc kinh doanh dịch vụ trên đất nông nghiệp, cũng sẽ phải nộp thuế.

Mức thuế được xác định dựa trên diện tích đất và giá trị đất tại thời điểm kê khai thuế. Căn cứ vào giá đất thị trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hàng năm, cơ quan thuế sẽ tính toán và yêu cầu các cá nhân, tổ chức nộp thuế tương ứng.

Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Căn cứ Điều 5, Điều 6 và Điều 7 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 được sửa đổi bởi Điều 249 Luật Đất đai 2024 quy định về căn cứ tính thuế, giá tính thuế và thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Đồng thời, căn cứ Điều 8 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định số tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp sẽ được tính theo công thức sau đây:

(1) Đối với diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh:

Số thuế phải nộp (đồng) = Số thuế phát sinh (đồng) – Số thuế được miễn, giảm (nếu có) (đồng)

Trong đó, số tiền thuế phát sinh được xác định như sau:

Số thuế phát sinh (đồng) = Diện tích đất tính thuế (m2) x Giá của 1m2 đất (đồng/m2) x Thuế suất (%)

(2) Đối với đất ở nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư (bao gồm cả trường hợp có tầng hầm) và công trình xây dựng dưới mặt đất:

Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh – Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Trong đó, số tiền thuế phát sinh được xác định như sau:

Số thuế phát sinh = Diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân x Hệ số phân bổ x Giá của 1m2 đất tương ứng x Thuế suất

Trường hợp chỉ có công trình xây dựng dưới mặt đất:

Số thuế phát sinh = Diện tích sử dụng công trình của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân x Hệ số phân bổ x Giá của 1m2 đất tương ứng x Thuế suất

(3) Trường hợp đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh mà không xác định được diện tích đất sử dụng vào mục đích kinh doanh:

Số thuế phát sinh = Diện tích đất sử dụng vào kinh doanh (m2) x Giá của 1m2 đất (đồng) x Thuế suất (%)

Diện tích đất sử dụng vào kinh doanh (m2) = Tổng diện tích đất sử dụng x (Doanh thu hoạt động kinh doanh : Tổng doanh thu cả năm)

Theo đó, giá tính thuế, diện tích đất tính thuế, giá của 1m2 đất, thuế suất được xác định như sau:

(1) Giá tính thuế đối với đất = Diện tích đất tính thuế x Giá của 1m2 đất.

– Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng.

+ Trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế.

+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung;

+ Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

+ Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

+ Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ;

+ Đối với công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

– Giá của 01 m2 đất là giá đất theo bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và được ổn định theo chu kỳ 05 năm.

(2) Thuế suất:

– Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:

Bậc thuế	Diện tích đất tính thuế (m2)	Thuế suất
1	Diện tích trong hạn mức	0,3
2	Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức	0,7
3	Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức	0,15

Lưu ý: Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

– Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất: 0,03%.

– Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: 0,03%.

– Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 sử dụng vào mục đích kinh doanh: 0,03%.

– Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định: 0,15%.

– Đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%.

– Đất lấn, chiếm: 0,2% và không áp dụng hạn mức.

Quy trình nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Theo Điều 17 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp như sau

(1) Đối với hộ gia đình, cá nhân:

– Căn cứ Tờ khai của người nộp thuế đã có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cơ quan thuế tính, lập Thông báo nộp thuế theo mẫu số 01/TB- SDDPNN ban hành kèm theo Thông tư 153/2011/TT-BTC.

Chậm nhất là ngày 30 tháng 9 hàng năm, Cơ quan thuế có trách nhiệm gửi Thông báo nộp thuế tới người nộp thuế.

Trong thời gian 10 (mười) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế, người nộp thuế có quyền phản hồi (sửa chữa, kê khai bổ sung) về các thông tin trên Thông báo và gửi tới nơi nhận hồ sơ khai thuế. Cơ quan thuế có trách nhiệm trả lời trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được ý kiến phản hồi của người nộp thuế. Trường hợp người nộp thuế không có ý kiến phản hồi thì số thuế đã ghi trên Thông báo được coi là số thuế phải nộp.

Người nộp thuế có trách nhiệm nộp đủ tiền thuế vào ngân sách nhà nước theo thời hạn nộp thuế sau đây.

– Trường hợp thuộc diện kê khai tổng hợp:

Căn cứ Tờ khai tổng hợp, người nộp thuế phải nộp ngay số thuế chênh lệch tăng thêm vào ngân sách nhà nước; Trường hợp phát sinh số tiền thuế nộp thừa thì được xử lý theo quy định tại Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành.

(2) Đối với tổ chức: Người nộp thuế có trách nhiệm tính và nộp tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo thời hạn nộp thuế sau đây.

(3) Thời hạn nộp thuế.

– Thời hạn nộp tiền thuế hàng năm chậm nhất là ngày 31 tháng 12 hàng năm.

Người nộp thuế được quyền lựa chọn nộp thuế một lần hoặc hai lần trong năm và phải hoàn thành nghĩa vụ thuế chậm nhất là ngày 31/12 hàng năm.

Thời hạn nộp tiền chênh lệch theo xác định của người nộp thuế tại Tờ khai tổng hợp chậm nhất là ngày 31/3 năm sau.

– Trường hợp trong chu kỳ ổn định 5 năm mà người nộp thuế đề nghị được nộp thuế một lần cho nhiều năm thì hạn nộp thuế chậm nhất là ngày 31/12 của năm đề nghị.

– Đối với trường hợp phát sinh các sự việc dẫn đến sự thay đổi về người nộp thuế, người chuyển quyền sử dụng đất có trách nhiệm hoàn tất việc nộp thuế vào ngân sách nhà nước nơi có đất chịu thuế trước khi thực hiện các thủ tục pháp lý; Trường hợp thừa kế, nếu chưa hoàn tất việc nộp thuế vào ngân sách nhà nước thì người nhận thừa kế có trách nhiệm hoàn tất việc nộp thuế vào ngân sách nhà nước.

Những lưu ý khi đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Để thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, cá nhân và tổ chức cần lưu ý một số điểm quan trọng sau:

• Nắm rõ quy định về đối tượng và thời điểm nộp thuế: Cá nhân và tổ chức cần hiểu rõ mình có thuộc đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hay không, và thời điểm nào phải kê khai, nộp thuế. Thông thường, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải được nộp trước ngày 31/12 hàng năm.
• Cập nhật hồ sơ đất đai đầy đủ và chính xác: Việc kê khai thuế dựa trên diện tích đất và giá trị đất, do đó, cá nhân và tổ chức cần đảm bảo rằng các thông tin về quyền sử dụng đất của mình đã được cập nhật đầy đủ trong hồ sơ địa chính.
• Kê khai đúng hạn và nộp thuế đầy đủ: Cá nhân và tổ chức phải tuân thủ đúng thời hạn kê khai và nộp thuế để tránh bị phạt chậm nộp. Theo quy định pháp luật, chậm nộp thuế sẽ phải chịu thêm khoản tiền lãi tương ứng với số ngày nộp chậm.
• Xem xét kỹ các quyết định về giá đất tại địa phương: Giá đất là yếu tố quan trọng quyết định số tiền thuế phải nộp. Do đó, người nộp thuế cần theo dõi và xem xét kỹ bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, để có sự chuẩn bị phù hợp cho việc nộp thuế