Thuế nhà đất là bao nhiêu? Cách tính thuế nhà đất mới nhất

Thuế luôn là vấn đề đau đầu của nhiều người dân và cả những doanh nghiệp, đặc biệt là thuế nhà đất quy định phức tạp và khó hiểu. Một trong những vấn đề nổi bật điển hình như “Thuế nhà đất là bao nhiêu?“. Để giải đáp cho câu hỏi này, bài viết dưới đây dịch vụ kế toán TinLaw xin hướng dẫn cách tính thuế nhà đất để tìm ra câu trả lời.

Thuế đất là gì?

Thuế nhà đất là loại thuế gián thu, được áp dụng đối với nhà, đất ở, đất xây dựng công trình. Trong quá trình ở, trao đổi mua bán nhà đất sẽ chịu thuế. Loại thuế này sẽ được người nộp thuế nộp cho Cơ quan thuế ví dụ như Tổng cục thuế thành phố Hồ Chí Minh nhưng người thực tế chịu thuế là người sử dụng nhà đất.

Thuế nhà đất là loại thuế gián thu

Mức thuế nhà đất là bao nhiêu?

Mức thuế suất sẽ tương quan với diện tích đất tính thuế trong việc tính thuế nhà đất phải nộp, cụ thể như sau:

1. Đối với đất ở

• Đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:

• Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.

Hạn mức đất ở những địa bàn khác như sau:

• Đối với địa bàn xã thuộc thành phố, thị xã: tối đa 120 m2/hộ;
• Đối với địa bàn xã đồng bằng thuộc huyện: Tối đa 150 m2/hộ đối với các vị trí ven đường giao thông, khu vực trung tâm xã, cụm xã thuận lợi cho hoạt động thương mại, dịch vụ, sinh hoạt. Tối đa 200 m2/hộ đối với các vị trí còn lại.
• Đối với địa bàn xã miền núi: Tối đa 200 m2/hộ đối với các vị trí ven đường giao thông, khu vực trung tâm xã, cụm xã thuận lợi cho hoạt động thương mại, dịch vụ, sinh hoạt. Tối đa 400 m2/hộ đối với các vị trí còn lại.

2. Đối với các loại đất khác

Các loại đất khác có mức thuế nhà đất khác nhau:

• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp quy định sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.
• Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%.
• Đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt áp dụng mức thuế suất 0,03%.
• Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2%.

Cách tính thuế nhà đất hiện hành

Từng trường hợp khác nhau sẽ có cách tính thuế nhà đất khác nhau như sau:

1. Số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp đối với diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất phi nông nghiệp

Theo quy định như trên, thì số thuế nhà đất phi nông nghiệp phải nộp đối với diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh được xác định theo công thức sau:

2. Đối với đất ở nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư (bao gồm cả trường hợp có tầng hầm) và công trình xây dựng dưới mặt đất

Theo quy định như trên, thì số thuế nhà đất đối với đất ở nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư (bao gồm cả trường hợp có tầng hầm) và công trình xây dựng dưới mặt đất số thuế phải nộp được xác định như sau:

Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh – Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Trường hợp chỉ có công trình xây dựng dưới mặt đất:

3. Trường hợp đất phi nông nghiệp theo quy định sử dụng vào mục đích kinh doanh mà không xác định được diện tích đất sử dụng vào mục đích kinh doanh

Theo quy định như trên, thì số thuế sử dụng đất đối với đất phi nông nghiệp theo quy định sử dụng vào mục đích kinh doanh mà không xác định được diện tích đất sử dụng vào mục đích kinh doanh, số thuế phát sinh được xác định như sau:

Trong đó, diện tích đất sử dụng vào kinh doanh để tính thuế nhà đất được tính như sau:

Như vậy khi hoàn thành cách tính các trường hợp khác nhau thì sẽ trả lời cụ thể được cho câu hỏi “Thuế nhà đất là bao nhiêu?”. Đối tượng phải nộp thuế nhà đất cần đặc biệt lưu ý mục này.

Tính thuế nhà đất cực kì quan trọng

Diện tích đất tính thuế phi nông nghiệp

Diện tích để tính thuế nhà đất là cơ sở để trả lời “Thuế nhà đất là bao nhiêu“. Diện tích đất tính thuế được quy định cụ thể theo các trường hợp như sau:

1. Đất ở, bao gồm cả trường hợp đất ở sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Trường hợp người nộp thuế nhà đất có nhiều thửa đất ở trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất ở thuộc diện chịu thuế trong tỉnh.

Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích đất tính thuế là diện tích ghi trên Giấy chứng nhận; Trường hợp diện tích đất ở ghi trên Giấy chứng nhận nhỏ hơn diện tích đất thực tế sử dụng thì diện tích đất tính thuế là diện tích thực tế sử dụng.

Trường hợp nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng trên một thửa đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích đất tính thuế đối với từng người nộp thuế là diện tích đất thực tế sử dụng của từng người nộp thuế đó.

Trường hợp nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng trên một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích đất tính thuế là diện tích đất ghi trên Giấy chứng nhận.

Đối với đất ở nhà nhiều tầng có nhiều hộ gia đình ở, nhà chung cư, bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế nhà đất của từng người nộp thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà (công trình) mà người nộp thuế đó sử dụng, trong đó:

• Diện tích nhà (công trình) của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng là diện tích sàn thực tế sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo hợp đồng mua bán hoặc theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Hệ số phân bổ được xác định như sau:
• Trường hợp không có tầng hầm:

• Trường hợp có tầng hầm:

• Trường hợp chỉ có công trình xây dựng dưới mặt đất:

• Trường hợp gặp khó khăn khi xác định diện tích đất xây dựng đối với nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư thì Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh xem xét, xử lý từng trường hợp cụ thể phù hợp với thực tế tại địa phương.

Như vậy, trên đây là quy định về diện tích đất tính thuế, căn cứ vào diện tích đất và loại đất sẽ là cơ sở đưa ra được mức thuế nhà đất phải nộp.

2. Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế nhà đất

Trường hợp được giao đất ở mới từ ngày 01/01/2012 trở đi thì áp dụng hạn mức giao đất ở do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm được giao đất ở mới.

Trường hợp đất ở đang sử dụng trước ngày 01/01/2012 thì hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế được xác định như sau:

• Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã có quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và diện tích đất ở trong Giấy chứng nhận được xác định theo hạn mức công nhận đất ở thì áp dụng hạn mức công nhận đất ở để làm căn cứ tính thuế. Trường hợp hạn mức công nhận đất ở đó thấp hơn hạn mức giao đất ở hiện hành thì áp dụng hạn mức giao đất ở hiện hành để làm căn cứ tính thuế;
• Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã có quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và diện tích đất ở trong Giấy chứng nhận được xác định theo hạn mức giao đất ở thì áp dụng hạn mức giao đất ở để làm căn cứ tính thuế. Trường hợp hạn mức giao đất ở đó thấp hơn hạn mức giao đất ở hiện hành thì áp dụng hạn mức giao đất ở hiện hành để làm căn cứ tính thuế;
• Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đất ở ghi trên Giấy chứng nhận được xác định là diện tích đất ở trong hạn mức;
• Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì không áp dụng hạn mức. Toàn bộ diện tích đất ở tính thuế của người nộp thuế áp dụng theo thuế suất đối với diện tích đất trong hạn mức.
• Trường hợp này, đất đang sử dụng phải là đất ở theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
• Khi người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận thì hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế áp dụng theo nguyên tắc trên.

Trường hợp thay đổi người nộp thuế thì hạn mức đất ở tính thuế là hạn mức giao đất ở hiện hành do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được áp dụng kể từ năm tính thuế tiếp theo, trừ trường hợp thay đổi người nộp thuế do nhận thừa kế, biếu, tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thì hạn mức đất ở tính thuế được thực hiện theo hạn mức đất ở quy định và áp dụng đối với người chuyển quyền.

Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở trong một tỉnh thì người nộp thuế chỉ được lựa chọn một thửa đất tại một quận, huyện, thị xã, thành phố nơi có quyền sử dụng đất để làm căn cứ xác định hạn mức đất tính thuế, trong đó:

• Trường hợp không có thửa đất ở nào vượt hạn mức đất ở thì người nộp thuế được lựa chọn hạn mức đất ở tại một nơi có quyền sử dụng đất để xác định số thuế phải nộp. Phần diện tích đất ở ngoài hạn mức được xác định bằng tổng diện tích các thửa đất ở có quyền sử dụng trừ đi hạn mức đất ở của nơi người nộp thuế đã lựa chọn;
• Trường hợp có thửa đất ở vượt hạn mức đất ở nơi có quyền sử dụng đất thì người nộp thuế được lựa chọn hạn mức đất ở tại nơi có thửa đất ở vượt hạn mức để xác định số thuế phải nộp. Phần diện tích đất ở ngoài hạn mức được xác định bằng phần diện tích vượt hạn mức của thửa đất ở nơi đã lựa chọn hạn mức cộng với phần diện tích của tất cả các thửa đất ở khác có quyền sử dụng;

Các hạn mức đất cụ thể sẽ được quy định tại Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, vì vậy nên liên hệ trực tiếp với cơ quan này để biết rõ hạn mức tại khu vực.

Đối tượng phải nộp thuế nhà đất?

Thuế nhà đất hiện hành đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị quy định tại Luật Đất đai năm 2013

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp phải nộp thuế đất đai gồm:

• Đất xây dựng khu công nghiệp bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất;
• Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh bao gồm đất để xây dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho sản xuất, kinh doanh (kể cả đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh trong khu công nghệ cao, khu kinh tế);
• Đất để khai thác khoáng sản, đất làm mặt bằng chế biến khoáng sản, trừ trường hợp khai thác khoáng sản mà không ảnh hưởng đến lớp đất mặt hoặc mặt đất; Ví dụ 1: Công ty A được nhà nước cho thuê đất để khai thác than, trong tổng diện tích đất được thuê là 2000m2 đất có 1000m2 trên mặt đất là đất rừng, còn lại là mặt bằng cho việc khai thác và sản xuất than. Việc khai thác than không ảnh hưởng đến diện tích đất rừng, thì phần diện tích đất rừng đó không thuộc đối tượng chịu thuế.
• Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm bao gồm đất để khai thác nguyên liệu và đất làm mặt bằng chế biến, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Đất phi nông nghiệp theo quy định được các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh sẽ phải nộp thuế đất đai.

Như vậy, để trả lời cho câu hỏi “Thuế nhà đất là bao nhiêu?” sẽ tuỳ thuộc vào diện tích đất, hệ số phân bổ và mức thuế suất của mảnh đất đó. Tuy nhiên thì mức thuế nhà đất của hộ gia đình thường rơi vào khoảng 100.000 đồng đến 300.000 đồng nên đừng quá lo lắng quá về số tiền phải nộp. Hãy tính chính xác số tiền thuế nhà đất phải nộp để hoàn thành nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước. Nếu còn những thắc mắc hoặc cần được tư vấn hãy liên hệ với chúng tôi qua thông tin bên dưới:

Pháp Lý - Kế Toán TinLaw

Trụ sở: Tòa nhà TIN Holdings, 399 Nguyễn Kiệm, P.9, Q.Phú Nhuận, TP.HCM.

Tổng đài: 1900 633 306

Email: cs@tinlaw.vn

Hotline: 0919 824 239