Các căn hộ chung cư là lựa chọn phổ biến tại nhiều đại đô thị hiện nay, do mật độ dân số cao và diện tích đất thấp. Vậy thuế VAT mua nhà chung cư bao nhiêu? Những trường hợp nào mua nhà chung cư được miễn thuế VAT. Bài viết dưới đây sẽ giải đáp những thắc mắc này.
Thuế VAT mua nhà chung cư là gì?
Thuế VAT viết tắt từ Value-Added Tax trước đây còn gọi là thuế trị giá gia tăng là một dạng của thuế thương vụ và là một loại thuế gián thu được đánh vào người tiêu dùng cuối cùng, mặc dù chủ thể đem nộp nó cho cơ quan thuế là các doanh nghiệp. Hiện nay, thuế vat gọi là thuế giá trị gia tăng mà thường viết tắt là GTGT. Thuế giá trị gia tăng là thuế chỉ áp dụng trên phần giá trị tăng thêm mà không phải đối với toàn bộ giá trị hàng hóa, dịch vụ.
Điều 2 Luật Thuế giá trị gia tăng 2008 quy định:
“Thuế giá trị gia tăng là thuế tính trên giá trị tăng thêm của hàng hoá, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng.”
Như vậy, theo định nghĩa về thuế VAT thì thuế VAT mua nhà chung cư sẽ là phần thuế phải chịu tính trên giá trị tăng thêm của nhà chung cư trong quá trình mua và sử dụng.
Thuế VAT mua nhà chung cư hiện nay
Mức thuế VAT mua nhà chung cư là bao nhiêu?
Theo Luật Thuế Giá trị gia tăng Luật số: 13/2008/QH12 còn hiệu lực thì Khoản 3 Điều 8 quy định:
“3. Mức thuế suất 10% áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ không quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.”
Do không thuộc đối tượng áp dụng thuế VAT 0% và 5% nên mức thuế VAT nhà chung cư quy định là 10%.
Cách tính thuế VAT mua nhà chung cư
Thực tế, nhiều trường hợp chủ đầu tư bán căn hộ chung cư tính thuế giá trị gia tăng là 10% trên giá chuyển nhượng. Cách tính này là không đúng (cao hơn pháp luật quy định) và gây thiệt hại cho người mua.
Theo khoản 10 điều 7 của Thông tư 219/2013/TT-BTC, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế VAT mua nhà chung cư là giá chuyển nhượng bất động sản trừ đi giá đất để tính thuế VAT.
Ví dụ, giá chuyển nhượng căn hộ là 3 tỷ đồng (trong đó có 600 triệu đồng là giá đất được trừ để tính thuế VAT). Nếu chủ đầu tư xác định giá tính thuế VAT nhà chung cư đúng theo pháp luật, thì số thuế VAT mà người mua phải đóng là 2,4 tỷ đồng x 10% = 240 triệu đồng. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư tính thuế VAT mua nhà chung cư dựa trên giá chuyển nhượng tổng thể là 3 tỷ đồng, thì số thuế VAT mà người mua phải đóng sẽ là 2 tỷ đồng x 10% = 300 triệu đồng. Cách tính này là không đúng và làm cho người mua căn hộ phải trả thêm 60 triệu đồng (300 triệu đồng – 240 triệu đồng).
Trường hợp miễn thuế VAT mua nhà chung cư
Thông tư 219/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính, Nếu nhà chung cư thuộc các trường hợp này thì thuế VAT nhà chung cư sẽ bằng 0%:
Trường hợp xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán; thì giá đất được trừ tính cho một m2 nhà để bán được xác định bằng giá đất được trừ theo quy định sau đây chia số m2 sàn xây dựng; không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt đất:
- Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán; giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm); và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.
- Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước; giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.
- Trường hợp thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán; giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm); và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật. Riêng trường hợp thuê đất xây dựng nhà để bán, kể từ ngày 01/7/2014 thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013.
- Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân; thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai; khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính; trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.
Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng; thì cơ sở kinh doanh được kê khai; khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.
- Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng; thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định; tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
- Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng; chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất; thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá; thì giá đất được trừ là giá để thanh toán công trình do UBND cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp đồng chuyển nhượng; sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở… để bán; thì giá đất được trừ khi tính thuế giá trị gia tăng là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ người dân; và các chi phí khác bao gồm: khoản tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở; thuế thu nhập cá nhân nộp thay người dân có đất chuyển nhượng; (nếu các bên có thỏa thuận doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp thay).
Thuế VAT nhà chung cư đôi khi cũng có những trường hợp bằng 0% nên người đi mua, đi thuê hãy xem xét kỹ để nhận được quyền lợi của mình. Trường hợp cho thuê nhà, cũng nên minh bạch về vấn đề này để đảm bảo thuế VAT cho thuê nhà chung cư đúng với quy định của Pháp luật.
Thuế VAT mua nhà chung cư có được giảm theo quy định mới nhất?
Theo Nghị định 15/2022/NĐ-CP thì nhà chung cư không thuộc đối tượng được giảm trừ thuế 2% nên mức thuế VAT mua nhà chung cư hiện tại vẫn nguyên mức 10%. Bên cạnh đó, Dự thảo về thuế nhà đất mới nhất có ý kiến rằng:
“Riêng với nhà chung cư (bao gồm cả đất xây dựng nhà chung cư), giá tính thuế (gồm cả chung cư hỗn hợp) là giá theo hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà hoặc theo Bảng giá của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Cơ quan soạn thảo dự kiến quy định ngưỡng chịu thuế cao hơn với căn hộ cao cấp mức giá trên 50 triệu đồng một m2. Đồng thời, thuế với nhà chung cư sẽ điều tiết thấp hơn với người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân.”
Nên tương lai có thể thuế VAT mua nhà chung cư có thể tăng lên cao hơn so với hiện tại.
Như vậy, dịch vụ kế toán TinLaw đã gửi đến về loại thuế phổ biến mà người mua phải chịu là thuế VAT mua nhà chung cư, cách tính cũng như những cập nhật mới về mức thuế suất của thuế giá trị gia tăng. Hi vọng trong tương lai sẽ có những mức ưu đãi, cập nhật mới phù hợp với tình hình hiện tại cho các loại thuế, phí áp dụng cho nhà chung cư để giảm những phần gánh nặng về tiền cho người mua nhà chung cư. Nếu còn những thắc mắc hoặc cần được tư vấn, liên hệ ngay với chúng tôi qua thông tin bên dưới:
