[Tải word] Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai 2026 của tòa án

Kiểm duyệt bởi Luật sư Phạm Hoàng Hải — Cố vấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội

Liên hệ Tư vấn miễn phí 24/7online

Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai là giấy tờ đầu tiên để Tòa án xem xét thụ lý vụ án liên quan đến quyền sử dụng đất, ranh giới thửa đất hoặc tài sản trên đất. Đơn viết rõ ràng, đúng thẩm quyền và đủ chứng cứ sẽ giúp Tòa án thụ lý nhanh, tránh bị yêu cầu sửa đổi hay trả lại.

Mẫu của TINLAW được biên soạn dựa trên Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024. Cần phân biệt đây là đơn gửi Tòa án để yêu cầu xét xử, khác với đơn đề nghị hòa giải gửi UBND cấp xã. Trong thực tế, các bên thường đi qua bước hòa giải tại xã, phường trước, rồi mới khởi kiện.

⬇ Tải mẫu đơn khởi kiện (file Word)

Các bước khởi kiện tranh chấp đất đai

1. Hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất. Biên bản hòa giải là tài liệu Tòa án thường yêu cầu khi nhận đơn;
2. Soạn đơn khởi kiện và gom đủ tài liệu, chứng cứ;
3. Nộp hồ sơ tại Tòa án có thẩm quyền, trực tiếp, qua bưu điện hoặc qua cổng nộp đơn trực tuyến nếu địa phương hỗ trợ;
4. Tòa án xem xét hồ sơ. Nếu đơn hợp lệ, Tòa ra thông báo yêu cầu nộp tạm ứng án phí;
5. Người khởi kiện đóng tạm ứng án phí tại cơ quan thi hành án dân sự và nộp lại biên lai cho Tòa, khi đó vụ án được thụ lý;
6. Tòa án chuẩn bị xét xử, tổ chức hòa giải, đối thoại và thẩm định tại chỗ khi cần. Giai đoạn này thường kéo dài khoảng 4 tháng, vụ phức tạp có thể thêm 2 tháng theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;
7. Mở phiên tòa sơ thẩm và ra bản án.

Nội dung đơn khởi kiện tranh chấp đất đai

Tòa án nào có thẩm quyền?

Tranh chấp về bất động sản do Tòa án nơi có bất động sản giải quyết. Từ khi hệ thống Tòa án được tổ chức lại năm 2025, vụ án dân sự sơ thẩm thuộc Tòa án nhân dân khu vực, không còn Tòa án cấp huyện. Vì vậy bạn cần xác định thửa đất nằm trong phạm vi của Tòa khu vực nào. Nếu chưa chắc tên Tòa, hãy ghi “Tòa án nhân dân có thẩm quyền” như trong mẫu và nhờ cán bộ tiếp nhận hướng dẫn khi nộp.

Thời hiệu khởi kiện

Mỗi loại tranh chấp có thời hiệu khác nhau:

• Tranh chấp xác định ai có quyền sử dụng đất (đòi lại đất, tranh chấp ranh giới): không áp dụng thời hiệu khởi kiện (Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015).
• Tranh chấp hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất (mua bán, tặng cho, thuê, cho mượn): 03 năm kể từ ngày người có quyền biết hoặc phải biết quyền lợi bị xâm phạm (Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015).
• Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất: 30 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm mở thừa kế (Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015).

Án phí và các chi phí khác

Án phí sơ thẩm được tính theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14. Tranh chấp không xác định được giá trị nộp 300.000 đồng. Tranh chấp xác định được giá trị đất thì án phí tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị phần đất tranh chấp, mức càng cao khi giá trị càng lớn. Ngoài án phí, các bên có thể phải chịu chi phí thẩm định tại chỗ, đo đạc và định giá tài sản do Tòa án yêu cầu.

Hướng dẫn điền mẫu đơn khởi kiện

Mẫu đơn của TINLAW gồm các phần sau. Bạn điền lần lượt từ trên xuống:

• Địa danh, ngày tháng năm: ghi nơi bạn lập đơn và ngày ký.
• Kính gửi: ghi “Tòa án nhân dân có thẩm quyền”, sau đó ghi tên Tòa án nơi có thửa đất tranh chấp.
• Người khởi kiện: ghi họ tên (hoặc tên tổ chức), ngày sinh, số CCCD hoặc hộ chiếu, ngày cấp, nơi cấp, địa chỉ nơi cư trú và số điện thoại. Thông tin phải khớp giấy tờ tùy thân và nên ghi số điện thoại đang dùng để Tòa dễ liên hệ.
• Người bị kiện: ghi họ tên hoặc tên tổ chức, địa chỉ cư trú hoặc trụ sở. Số điện thoại điền nếu biết. Địa chỉ càng chính xác thì việc tống đạt giấy tờ càng thuận lợi.
• Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có): ghi những người không phải bên tranh chấp trực tiếp nhưng bị ảnh hưởng, như đồng sở hữu, người đang thuê hoặc ở trên đất, bên nhận thế chấp. Nếu không có, ghi “Không có” hoặc bỏ trống.
• Nội dung tranh chấp: tóm tắt nguồn gốc thửa đất, quá trình sử dụng, thời điểm và diễn biến phát sinh tranh chấp, kết quả hòa giải tại UBND cấp xã. Nên viết theo trình tự thời gian, câu ngắn, nêu số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ để Tòa xác định đúng thửa đất.
• Yêu cầu khởi kiện: đánh số từng yêu cầu, mỗi yêu cầu nêu một việc cụ thể, ví dụ buộc trả lại phần đất lấn chiếm, công nhận quyền sử dụng đất, hủy giấy tờ trái pháp luật, buộc tháo dỡ công trình xây trên phần đất của mình. Tránh nêu chung chung vì Tòa chỉ giải quyết trong phạm vi yêu cầu bạn đưa ra.
• Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo: liệt kê bản sao CCCD hoặc hộ chiếu, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về nguồn gốc đất, biên bản hòa giải tại UBND cấp xã và các chứng cứ khác như bản đồ, ảnh hiện trạng, giấy tờ giao dịch, lời khai người làm chứng. Danh mục phải khớp với số tài liệu bạn thực nộp.
• Ký tên: người khởi kiện ký và ghi rõ họ tên. Nếu là tổ chức, người đại diện theo pháp luật ký và đóng dấu (nếu có).

Lưu ý pháp lý trước khi nộp đơn

• Căn cứ pháp lý: Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024.
• Xác định đúng loại tranh chấp. Tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng và tranh chấp thừa kế có thời hiệu và căn cứ giải quyết khác nhau. Nhầm loại có thể khiến Tòa trả lại đơn hoặc bạn mất quyền khởi kiện.
• Xin biên bản hòa giải tại UBND cấp xã. Thiếu biên bản này, Tòa án có thể yêu cầu bổ sung hoặc trả lại đơn. Với tranh chấp phức tạp, bạn nên hỏi Tòa hoặc luật sư để biết hồ sơ có cần thêm giấy tờ gì không.
• Chứng cứ phải hợp pháp, liên quan và có nguồn gốc rõ ràng. Nộp bản sao rõ nét, giữ bản gốc để đối chiếu khi Tòa yêu cầu.
• Yêu cầu nên rõ ràng, khả thi. Nên xác định phần đất tranh chấp bằng số thửa, tờ bản đồ hoặc bản vẽ hiện trạng để bản án có thể thi hành.
• Theo dõi thông báo của Tòa. Bạn cần nộp tạm ứng án phí đúng hạn và có mặt khi Tòa triệu tập, nếu không có thể bị đình chỉ giải quyết vụ án.

Câu hỏi thường gặp

Nộp đơn khởi kiện tranh chấp đất đai ở đâu?

Bạn nộp tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có thửa đất tranh chấp. Nếu chưa rõ thửa đất thuộc Tòa nào, hãy hỏi bộ phận tiếp nhận đơn của Tòa hoặc luật sư trước khi nộp.

Có bắt buộc hòa giải ở UBND xã trước khi khởi kiện không?

Với nhiều tranh chấp đất đai, Tòa án yêu cầu có biên bản hòa giải tại UBND cấp xã trước khi thụ lý. Nếu thiếu, Tòa có thể trả lại đơn vì chưa đủ điều kiện. Vì quy định đã có thay đổi theo Luật Đất đai 2024, bạn nên kiểm tra với Tòa hoặc luật sư về yêu cầu áp dụng cho trường hợp của mình.

Đơn khởi kiện cần nộp kèm những giấy tờ gì?

Thông thường gồm bản sao CCCD hoặc hộ chiếu, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ nguồn gốc đất, biên bản hòa giải tại UBND cấp xã và các tài liệu chứng minh yêu cầu như bản đồ, ảnh, hợp đồng, giấy tờ thanh toán.

Khởi kiện tranh chấp đất đai có bị hết thời hiệu không?

Tùy loại tranh chấp. Đòi lại đất hoặc tranh chấp quyền sử dụng đất không áp dụng thời hiệu. Tranh chấp hợp đồng liên quan đất có thời hiệu 3 năm. Tranh chấp thừa kế bất động sản là 30 năm.

Án phí khởi kiện tranh chấp đất đai là bao nhiêu?

Tranh chấp không có giá ngạch nộp 300.000 đồng. Tranh chấp có giá ngạch nộp theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị phần đất tranh chấp. Có thể phát sinh thêm chi phí thẩm định và định giá tài sản.

Có cần luật sư khi khởi kiện không?

Không bắt buộc, nhưng với tranh chấp phức tạp hoặc giá trị lớn, nên nhờ luật sư của TINLAW rà soát đơn, chuẩn bị chứng cứ và đại diện làm việc với Tòa án để bảo vệ quyền lợi của bạn.