Người bán đất phải chịu thuế gì?

Kiểm duyệt bởi Luật sư Phạm Hoàng Hải — Cố vấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội

Liên hệ Tư vấn miễn phí 24/7online

Người bán đất phải chịu thuế gì? Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Vậy khi bán đất thì bên bán phải chịu những loại thuế gì? Công ty Luật TINLAW sẽ giải đáp thắc mắc bằng bài viết dưới đây. 

Thuế thu nhập cá nhân khi bán đất

Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:

Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản (mua bán nhà đất), người dân phải nộp thuế thu nhập cá nhân (trừ 2 trường hợp dưới đây)

Thứ nhất, giao dịch mua bán nhà đất được thực hiện giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng.

Thứ hai, người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất.

Như vậy, khoản thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất phải nộp

 Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x thuế suất 2%

Trong đó, mức thuế suất 2% trên giá mua bán hoặc thu lại

Trường hợp bán nhà đất đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.

Thuế giá trị gia tăng có áp dụng cho bên bán đất không?

Căn cứ theo khoản 6 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2008 (sửa đổi, bổ sung 2013, 2016) quy định:

““Điều 5. Đối tượng không chịu thuế

…

5. Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do Nhà nước bán cho người đang thuê.
6. Chuyển quyền sử dụng đất
7. Bảo hiểm nhân thọ, bảo hiểm sức khỏe, bảo hiểm người học, các dịch vụ bảo hiểm khác liên quan đến con người; bảo hiểm vật nuôi, bảo hiểm cây trồng, các dịch vụ bảo hiểm nông nghiệp khác; bảo hiểm tàu, thuyền, trang thiết bị và các dụng cụ cần thiết khác phục vụ trực tiếp đánh bắt thuỷ sản; tái bảo hiểm.

…..”

Như vậy, chiếu theo quy định trên, khi chuyển quyền sử dụng đất thì không phải chịu thuế giá trị gia tăng (GTGT).

Điều này có nghĩa là các giao dịch liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất sẽ không bị đánh thuế GTGT, giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người chuyển nhượng và tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch đất đai.

Lệ phí trước bạ bên bán đất có phải đóng không?

• Mức lệ phí trước bạ

Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định

Căn cứ theo khoản 1 Điều 1 Nghị định 10/2020/NĐ-CP trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà (thường áp dụng khi chuyển nhượng – mua bán) theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x Giá chuyển nhượng

Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.

• Mức nộp lệ phí đất:

Lệ phí trước bạ =  0.5% x Diện tích x Giá 01 m2 tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành

• Mức nộp lệ phí đối với nhà ở

Lệ phí trước bạ =  0.5% x (Diện tích x Giá 01 m2 x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại))

• Người có nghĩa vụ nộp

Điều 4 Nghị định 10/2020/NĐ-CP quy định về người nộp lệ phí trước bạ như sau:

“Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 3 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc đối tượng miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 10 Nghị định này.”

Thông thường lệ phí trước bạ do bên nhận chuyển nhượng nộp, nếu các bên có thỏa thuận bên chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ thì thực hiện theo thỏa thuận đó.

Các khoản phí khác bên bán đất cần lưu ý

• Phí thẩm định hồ sơ

Căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ do HĐND cấp tỉnh quy định nên mức thu của mỗi tỉnh, thành là khác nhau.

• Phí công chứng

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu phí đối với việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

Thông thường bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất nộp phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng, nếu các bên có thỏa thuận khác thì thực hiện theo thỏa thuận.

Trên đây là quy định về thuế, phí sang tên trước bạ nhà đất và người phải nộp. Khi lập hợp đồng các bên nên thỏa thuận rõ ai phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ. Xem cách ghi thỏa thuận tại hướng dẫn lập hợp đồng mua bán nhà đất.

Liên hệ ngay LUẬT TINLAW để được tư vấn về đất đai miễn phí qua Hotline: 0766083966; địa chỉ văn phòng tại  số 18 đường Phạm Hùng, phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.