Tải mẫu hợp đồng mua bán đất mới nhất 2026 file Word

Kiểm duyệt bởi Luật sư Phạm Hoàng Hải — Cố vấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội

Liên hệ Tư vấn miễn phí 24/7online

Hợp đồng mua bán đất (tên pháp lý là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) là tài liệu quan trọng để giao dịch diễn ra minh bạch và đúng luật. Dùng mẫu chuẩn giúp tiết kiệm thời gian soạn thảo, hạn chế rủi ro khi công chứng và sang tên. TINLAW cung cấp 2 mẫu hợp đồng mua bán đất cập nhật năm 2026 để tải về chỉnh sửa theo nhu cầu: mẫu hợp đồng viết tay và mẫu hợp đồng có người làm chứng.

Hợp đồng mua bán đất là gì?

Hợp đồng mua bán đất là văn bản pháp lý ghi nhận thỏa thuận giữa bên chuyển nhượng (bên bán) và bên nhận chuyển nhượng (bên mua). Bên bán giao đất và quyền sử dụng đất, bên mua thanh toán tiền theo các điều khoản đã thỏa thuận và quy định của pháp luật.

Quyền sử dụng đất là tài sản đặc biệt. Vì vậy giao dịch phải đáp ứng điều kiện của pháp luật, được lập thành văn bản, công chứng hoặc chứng thực trong các trường hợp bắt buộc, và phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.

Hợp đồng này thường được dùng trong các trường hợp:

• Cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân khác.
• Hộ gia đình chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm nhà ở, tài sản gắn liền với đất.
• Các bên cần lập hồ sơ công chứng, chứng thực và sang tên quyền sử dụng đất.
• Giao dịch cần có người làm chứng để tăng tính minh bạch, hạn chế tranh chấp.

Mẫu hợp đồng mua bán đất 2026 [File Word]

TINLAW cung cấp 2 mẫu để bạn chọn theo tính chất giao dịch. Cả hai đều chỉnh sửa trực tiếp trên Word.

Mẫu 1: Mẫu hợp đồng mua bán đất viết tay mới nhất 2026

Mẫu này dùng cho giao dịch chuyển nhượng đất, hoặc đất kèm nhà ở, giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau.

⬇ Tải ngay file Word Mẫu 1

Mẫu 2: Mẫu hợp đồng mua bán đất có người làm chứng

Mẫu này phù hợp khi hai bên muốn có người chứng kiến việc ký kết, ví dụ giao dịch giá trị lớn, giao dịch giữa người thân quen hoặc cần thêm căn cứ khi xảy ra tranh chấp.

⬇ Tải ngay file Word Mẫu 2

Lưu ý: Người làm chứng không thay thế được việc công chứng, chứng thực. Với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường, hợp đồng vẫn cần được công chứng hoặc chứng thực để làm thủ tục sang tên.

Căn cứ pháp lý điều chỉnh hợp đồng mua bán đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được điều chỉnh chủ yếu bởi:

• Bộ luật Dân sự năm 2015
• Luật Đất đai năm 2024
• Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (đối với trường hợp chuyển nhượng trong dự án)
• Luật Công chứng năm 2024
• Các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành

Các văn bản này quy định điều kiện chuyển nhượng, hình thức hợp đồng, trách nhiệm đăng ký và nghĩa vụ tài chính của các bên.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trước khi ký, bên bán cần kiểm tra thửa đất có đủ điều kiện giao dịch hay không. Thông thường cần đáp ứng:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
• Đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Đất còn trong thời hạn sử dụng.
• Việc chuyển nhượng không thuộc trường hợp bị hạn chế hoặc không được nhận chuyển nhượng theo quy định.
• Đáp ứng điều kiện riêng đối với từng loại đất hoặc từng trường hợp cụ thể.

Với đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng, hộ gia đình hoặc nhiều đồng sở hữu, cần xác định đủ những người có quyền ký. Thiếu chữ ký của người có quyền, hợp đồng có thể phát sinh tranh chấp hoặc không làm được thủ tục sang tên.

Nội dung cần có trong hợp đồng mua bán đất

Thông tin các bên tham gia

• Họ tên cá nhân hoặc tên tổ chức.
• Số CCCD/hộ chiếu hoặc mã số doanh nghiệp.
• Nơi cư trú, trụ sở hoặc địa chỉ liên hệ.
• Tình trạng hôn nhân nếu là cá nhân.
• Người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền nếu là tổ chức.
• Thông tin văn bản ủy quyền nếu ký thay.
• Thông tin người làm chứng (nếu dùng mẫu có người làm chứng).

Thông tin các bên phải khớp với giấy tờ tùy thân, Giấy chứng nhận và giấy tờ chứng minh tài sản riêng hoặc chung (nếu có).

Thông tin thửa đất chuyển nhượng

Ghi theo đúng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

• Số thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất.
• Diện tích, hình thức sử dụng riêng hoặc chung.
• Mục đích, thời hạn và nguồn gốc sử dụng đất.
• Số vào sổ, cơ quan cấp và ngày cấp Giấy chứng nhận.

Nếu chuyển nhượng kèm nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất, cần mô tả rõ diện tích xây dựng, diện tích sàn, kết cấu, tình trạng pháp lý và giấy tờ chứng minh quyền sở hữu.

Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán

Giá cần ghi bằng số và bằng chữ. Các bên nên thỏa thuận cụ thể:

• Tổng giá trị chuyển nhượng, trong đó tách giá đất và giá tài sản trên đất.
• Số tiền đặt cọc (nếu có).
• Tiến độ và thời điểm thanh toán.
• Phương thức thanh toán, tài khoản nhận tiền.
• Điều kiện thanh toán từng đợt, gắn với mốc công chứng, bàn giao hồ sơ hoặc sang tên.

Với giao dịch giá trị lớn, nên thanh toán qua ngân hàng để dễ chứng minh dòng tiền.

Bàn giao đất và hồ sơ pháp lý

Hợp đồng cần nêu rõ thời điểm bàn giao đất thực tế và hồ sơ pháp lý, gồm:

• Thửa đất thực tế, mốc giới, ranh giới.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc.
• Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất (nếu có).
• Hồ sơ liên quan đến quy hoạch, xây dựng, nghĩa vụ tài chính (nếu có thỏa thuận).

Nên lập biên bản bàn giao riêng để ghi nhận thời điểm và tình trạng đất.

Quyền và nghĩa vụ của bên bán

• Nhận đủ tiền chuyển nhượng đúng thỏa thuận.
• Giao đất và hồ sơ pháp lý đúng hạn.
• Cung cấp thông tin trung thực về tình trạng pháp lý thửa đất.
• Cam đoan đất không tranh chấp, không thế chấp, không bị kê biên.
• Phối hợp ký hồ sơ công chứng và đăng ký biến động.
• Nộp thuế, phí theo thỏa thuận và quy định pháp luật.
• Bồi thường thiệt hại nếu vi phạm gây thiệt hại cho bên mua.

Quyền và nghĩa vụ của bên mua

• Yêu cầu bên bán cung cấp giấy tờ pháp lý liên quan.
• Thanh toán đúng số tiền, thời hạn và phương thức.
• Nhận bàn giao đất, hồ sơ và tài sản gắn liền với đất.
• Phối hợp công chứng và sang tên.
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thỏa thuận.
• Sử dụng đất đúng mục đích.
• Yêu cầu bồi thường nếu bên bán vi phạm.

Thuế, phí và lệ phí liên quan

Hợp đồng nên ghi rõ bên nào chịu các khoản:

• Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.
• Lệ phí trước bạ.
• Phí công chứng hoặc chứng thực.
• Phí thẩm định hồ sơ.
• Phí đo đạc, trích lục, cấp đổi Giấy chứng nhận (nếu có).

Thông thường, thuế thu nhập cá nhân do bên bán nộp, lệ phí trước bạ do bên mua nộp. Các bên có thể thỏa thuận khác nếu không trái quy định pháp luật.

Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại

Nên quy định rõ cho các tình huống: chậm thanh toán, chậm bàn giao đất, không cung cấp đủ hồ sơ, không phối hợp công chứng hoặc sang tên, đơn phương chấm dứt hợp đồng trái thỏa thuận, cung cấp thông tin sai lệch về pháp lý thửa đất. Cần ghi mức phạt, cách tính bồi thường và thời hạn khắc phục.

Giải quyết tranh chấp

Ưu tiên thương lượng, hòa giải. Nếu không được, các bên có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền hoặc đưa ra cơ quan giải quyết tranh chấp phù hợp theo pháp luật.

Hiệu lực hợp đồng

Cần ghi rõ thời điểm có hiệu lực. Với giao dịch giữa cá nhân, hộ gia đình, hợp đồng thường phải công chứng hoặc chứng thực, sau đó đăng ký biến động để hoàn tất sang tên.

Hướng dẫn cách điền mẫu hợp đồng mua bán đất

Bước 1: Điền thông tin các bên. Ghi đầy đủ theo giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân hoặc giấy đăng ký doanh nghiệp. Với mẫu có người làm chứng, điền thêm thông tin 2 người làm chứng.

Bước 2: Điền thông tin thửa đất. Sao chép chính xác từ Giấy chứng nhận. Không tự ý viết tắt địa chỉ, số thửa, tờ bản đồ hoặc mục đích sử dụng.

Bước 3: Điền giá chuyển nhượng. Ghi giá bằng số và bằng chữ. Nếu đã đặt cọc, ghi rõ số tiền, ngày đặt cọc và cách xử lý tiền cọc khi ký hợp đồng chính thức.

Bước 4: Điền phương thức thanh toán. Nêu rõ thanh toán một lần hay nhiều đợt, chuyển khoản hay tiền mặt, kèm thông tin tài khoản nhận tiền.

Bước 5: Điền thời điểm bàn giao. Ghi rõ ngày bàn giao đất, ngày bàn giao hồ sơ và điều kiện bàn giao (nếu có).

Bước 6: Điền nghĩa vụ thuế, phí. Xác định rõ bên chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng và các chi phí khác.

Bước 7: Kiểm tra lại trước khi ký. Rà soát thông tin chủ thể, số thửa, giá, nghĩa vụ tài chính và chữ ký của người có quyền. Xóa các dòng chấm còn trống ở phần “cam kết khác” nếu không dùng, tránh bị bổ sung nội dung sau khi ký.

Hợp đồng mua bán đất có cần công chứng không?

Theo quy định hiện hành, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân, hộ gia đình thường phải được công chứng hoặc chứng thực. Đây là điều kiện quan trọng để làm thủ tục đăng ký biến động và sang tên. Một số trường hợp đặc thù, như hoạt động kinh doanh bất động sản hoặc chuyển nhượng trong dự án, có quy định riêng. Vì vậy cần xác định đúng loại giao dịch trước khi áp dụng mẫu.

Việc chuyển nhượng có hiệu lực khi đã đăng ký vào sổ địa chính, nên các bên không nên dừng ở việc ký hợp đồng.

Thủ tục cơ bản sau khi ký hợp đồng

1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
2. Ký hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền.
3. Kê khai nghĩa vụ tài chính liên quan đến chuyển nhượng.
4. Nộp hồ sơ đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.
5. Nộp thuế, phí, lệ phí theo thông báo.
6. Nhận Giấy chứng nhận đã cập nhật thông tin bên nhận chuyển nhượng.

Hồ sơ có thể khác nhau tùy địa phương và loại đất. Bạn nên liên hệ văn phòng công chứng hoặc cơ quan đăng ký đất đai để được hướng dẫn cụ thể.

Những lưu ý quan trọng khi ký hợp đồng mua bán đất

• Kiểm tra Giấy chứng nhận: đối chiếu tên chủ sử dụng, số thửa, tờ bản đồ, diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng.
• Kiểm tra quy hoạch: xem thửa đất có thuộc quy hoạch, hành lang bảo vệ công trình hoặc khu vực hạn chế giao dịch không.
• Kiểm tra tranh chấp: xác minh đất có tranh chấp, bị kê biên, bị ngăn chặn giao dịch hoặc đang thế chấp không.
• Kiểm tra người ký: người ký phải là chủ sử dụng đất hoặc người được ủy quyền hợp lệ. Với tài sản chung vợ chồng, hộ gia đình, cần đủ người có quyền.
• Không thanh toán toàn bộ quá sớm: gắn tiến độ thanh toán với các mốc pháp lý như ký công chứng, bàn giao hồ sơ, nộp hồ sơ sang tên.
• Ghi rõ nghĩa vụ thuế, phí: thỏa thuận rõ bên chịu từng khoản để tránh tranh chấp.
• Lưu giữ chứng từ: giữ hợp đồng, biên bản bàn giao, chứng từ thanh toán, hồ sơ công chứng, giấy tờ thuế phí.
• Chọn người làm chứng phù hợp: nên là người trưởng thành, có đủ năng lực hành vi dân sự và không có quyền lợi liên quan đến giao dịch.
• Tham khảo chuyên gia khi giao dịch phức tạp: với đất đang thế chấp, đất thừa kế, đất đồng sở hữu, đất trong dự án hoặc giao dịch giá trị lớn, nên hỏi luật sư hoặc công chứng viên trước khi ký.

Câu hỏi thường gặp về hợp đồng mua bán đất

Hợp đồng mua bán đất có bắt buộc công chứng không?

Thông thường, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân, hộ gia đình phải được công chứng hoặc chứng thực. Đây là cơ sở để đăng ký biến động và sang tên.

Hợp đồng mua bán đất viết tay có hợp lệ không?

Giấy viết tay có thể thể hiện sự thỏa thuận của các bên, nhưng thường không đáp ứng yêu cầu về hình thức và không làm được thủ tục sang tên. Bạn không nên chỉ lập giấy viết tay khi mua bán đất.

Hợp đồng có người làm chứng có thay thế được công chứng không?

Không. Chữ ký của người làm chứng chỉ là căn cứ chứng minh việc các bên đã ký kết, không thay thế công chứng hoặc chứng thực.

Hợp đồng mua bán đất có bao gồm nhà trên đất không?

Có, nếu các bên chuyển nhượng đồng thời quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Khi đó cần ghi rõ thông tin nhà ở, công trình, diện tích, kết cấu, hiện trạng và giấy tờ sở hữu.

Đất đang thế chấp có chuyển nhượng được không?

Thường cần giải chấp hoặc có sự đồng ý của bên nhận thế chấp theo quy định. Trước khi ký, bên mua cần kiểm tra tình trạng thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm.

Đất chưa có sổ đỏ có chuyển nhượng được không?

Phần lớn trường hợp cần có Giấy chứng nhận, trừ một số trường hợp pháp luật có quy định khác. Người mua nên thận trọng với đất chưa có sổ vì dễ gặp rủi ro khi công chứng, sang tên.

Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất do bên nào nộp?

Thông thường là bên chuyển nhượng. Các bên có thể thỏa thuận người thực tế chi trả và nên ghi rõ trong hợp đồng.

Khi nào bên mua được đứng tên trên sổ đỏ?

Sau khi hoàn tất đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.

Hợp đồng mua bán đất là nền tảng pháp lý của giao dịch. Một hợp đồng rõ ràng, đầy đủ và đúng quy định giúp các bên hạn chế tranh chấp, thuận lợi hơn khi công chứng và sang tên. Trước khi ký, bạn nên kiểm tra kỹ pháp lý thửa đất, quy hoạch, tranh chấp, thế chấp, thông tin người ký và nghĩa vụ tài chính. Với giao dịch giá trị lớn hoặc hồ sơ phức tạp, hãy tham khảo luật sư, công chứng viên hoặc chuyên gia pháp lý của TINLAW để được tư vấn theo từng trường hợp.