Đất dính quy hoạch thì đền bù như thế nào?

Kiểm duyệt bởi Luật sư Phạm Hoàng Hải — Cố vấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội

Liên hệ Tư vấn miễn phí 24/7online

Đất dính quy hoạch thì đền bù như thế nào? Khi đất đai bị đưa vào quy hoạch, người sử dụng đất thường lo lắng về quyền lợi của mình, đặc biệt là vấn đề đền bù. Bài viết này công ty Luật TINLAW sẽ giải đáp chi tiết các câu hỏi thường gặp liên quan đến việc đền bù đất dính quy hoạch theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Đất dính quy hoạch thì đền bù như thế nào?

Căn cứ khoản 36 Điều 3 Luật đất đai 2024 định nghĩa về quy hoạch sử dụng đất như sau: “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định”.

Hiện nay, đất quy hoạch có nhiều loại, gồm: quy hoạch đô thị, quy hoạch làm đường giao thông, quy hoạch đường sắt, quy hoạch khu dân cư, quy hoạch làm công viên, quy hoạch để phát triển khu kinh tế, khu công nghiệp,….

Trong một số trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ tiến hành bồi thường về đất khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi, cụ thể trong từng trường hợp quy định của pháp luật hiện hành cũng đặt ra những điều kiện mà người sử dụng đất cần phải đáp ứng đầy đủ để được bồi thường khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất.

Điều kiện để được đền bù

Thứ nhất, về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Các trường hợp được bồi thường được pháp luật hiện hành quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024.

Về điều kiện được đền bù, các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 95 được bồi thường về đất khi đáp ứng đủ một trong các điều kiện sau đây: 

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. 
• Có quyết định giao đất/ quyết định cho thuê đất/ quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền 
• Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
• Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng kí đất đai.
• Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu quyền mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Thứ hai, về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân:

Căn cứ theo khoản 1 Điều 96 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nếu đá ứng đủ một trong các điều kiện được bồi thường như quy định nêu trên tại khoản 1 Điều 95 thì được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền, hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khách với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.

Tuy nhiên, đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận thì việc bồi thường được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Thứ ba, về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo và tổ chức tôn giáo trực thuộc:

Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê thu tiền thuê đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện được bồi thường tại khoản 1 Điều 95 như đã nêu trên thì được bồi thường về đất, và cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo và tổ chức tôn giáo trực thuộc cũng thực hiện quy định theo tương tự.

Thứ tư,  về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở:

Người sử dụng đất đủ điều kiện bồi thường quy định tại khoản 1 Điều 95 khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường bằng đất ở, nhà ở, tiền hoặc đất có mục đích sử dụng khác.

Như vậy, về cơ bản căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành quy định về điều kiện để người sử dụng đất được đền bù khi sử dụng đất thì người sử dụng đất phải đáp ứng một trong các điều kiện được liệt kê theo khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất được bồi thường về đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp không được đền bù

Dù pháp luật quy định về việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tuy nhiên không phải trường hợp nào cũng được đền bù. Cụ thể theo Điều 101 Luật Đất đai 2024 quy định về những trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất: 

Các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 107 Luật này:

• Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất
• Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất 
• Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê hằng năm; đất thuê trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước cho thuê (khoản 2 Điều 99 Luật này)
• Đất thuộc quỹ đạo đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích do UBND cấp xã cho thuê 
• Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối 
• Diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức quy định theo Điều 176 Luật này.
• Đất do cơ quan, tổ chức của nhà nước quản lý quy định theo Điều 217 Luật này.
• Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 81; khoản 1 và khoản 2 Điều 82 Luật này.
• Cuối cùng, là trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định Luật này trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 96 Luật này quy định đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất.

Giá đền bù đất quy hoạch bao nhiêu?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024, thì việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi theo giá đất do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt về phương án bồi thường.

Đối với trường hợp người có đất thu hòi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở nhưng có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký. Đối với người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng so với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở. Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành thì có 04 hình thức bồi thường thu hồi đất cho người dân, gồm: 

• Giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi 
• Đền bù bằng tiền trong trường hợp không có đất để bồi thường người dân có nhu cầu 
• Đền bù bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi 
• Nhà ở

Về cách tính tiền bồi thường, căn cứ theo khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024 thì phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được Nhà nước sử dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Cụ thể, căn cứ theo điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024 và khoản 5 Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được tính dựa theo công thức sau: 

Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất (X) Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)

Trong đó:

Giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Nghĩa là mỗi địa phương sẽ quyết định bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá mỗi năm 1 lần để phù hợp theo giá đất thị trường thay vì 5 năm 1 lần và căn cứ vào giá đất tối thiểu.

Hệ số điều chỉnh giá đất xác định theo từng loại, vị trí, khu vực đất bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đấ trong bảng giá tại vị trí, khu vực đất đó.

Ví dụ: Một thửa đất cần định giá có giá đất theo bảng giá đất là 10.000.000 đồng/m2 và hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh quy định là 1,5. Như vậy, dựa vào công thức trên tính được giá trị của thửa đất cần định giá bằng: 10.000.000 x 1,5 = 15.000.000 (1m2)

Căn cứ theo Điều 102 Luật Đất đai 2024 quy định về việc bồi thường thiệt hại về nhà, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất, cụ thể như sau:

• Đối với nhà ở, công trình phục vụ đời sống gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân mà phải tháo dỡ hoặc phá dỡ khi Nhà nước thu hồi đất thì chủ sở hữu được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật có liên quan. Ngoài ra, chủ sở hữu được phép sử dụng các nguyên vật liệu còn lại của nhà ở, và công trình đó. 

• Đối với nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất không thuộc trường hợp trên thì: 

• Đối với nhà, công trình xây dựng bị tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không đảm bảo tiêu chuẩn kĩ thuật thì bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình tương đương. 
• Đối với nhà, công trình khác bị tháo dỡ hoặc phá dỡ không thuộc trường hợp trên thì được bồi thường thiệt hại theo thực tế. 
• Đối với công trình hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc các trường hợp đã nêu trên thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kĩ thuật tương đương.

Ngoài ra, UBND cấp tỉnh tiến hành ban hành đơn giá bồi thường thiêt hại thực tế theo quy định trong điều này để làm căn cứ tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất từ đó nhằm đảm bảo sự phù hợp giữa giá bồi thường và giá thị trường, xem xét điều chỉnh khi có biến động để làm căn cứ tính bồi thường.

Căn cứ theo Điều 103 Luật Đất đai 2024 quy định về việc khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng, vật nuôi thì việc bồi thường được thực hiện như sau: 

• Đối với cây trồng hàng năm, bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch đối với cây trồng đó, giá trị sản lượng tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của loại cây này tại địa phương và đơn giá bồi thường 
• Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây
• Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển và trồng lại. 
• Đối với vật nuôi là thủy sản hoặc vật nuôi khác mà không thể di chuyển thì bồi thường dựa theo thiệt hại thực tế theo mức bồi thường cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định.

 Đất quy hoạch giao thông có được đền bù không?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024, đất nằm trong quy hoạch giao thông được đền bù khi có một trong các loại giấy tờ sau: 

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. 

• Quyết định giao đất/ cho thuê/ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận 
• Giấy tờ nhận chuyển quyền theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai.
• Hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, văn bản công nhận kết quả đấu giá

Như vậy, đất quy hoạch giao thông vẫn được đền bù nếu người sử dụng đất đáp ứng được một trong các điều kiện về giấy tờ như đã nêu trên.

Thời gian thu hồi đất quy hoạch là bao lâu?

Về thời gian thông báo thu hồi đất, căn cứ theo khoản 1 Điều 85 Luật Đất đai 2024 thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải gửi văn bản thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.

Kèm theo đó, nội dung thông báo thu hồi phải bao gồm: lý do, diện tích, vị trí khu đất thu hồi, tiến độ thu hồi, kế hoạch bồi thường và hỗ trợ tái định cư,… Ngoài ra, căn cứ theo khoản 2 Điều này, quy định cũng chỉ rõ rằng đối với trường hợp người sử dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất trước thời hạn quy định trên thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất mà không phải chờ đến hết thời hạn quy định tại khoản 1 Điều này.

Như vậy, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sau khoảng thời gian thông báo thu hồi đất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp thì được phép thực hiện việc thu hồi đất, ngoài ra nếu trường hợp người sử dụng đất trong khu vực thu hồi đồng ý để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất trước thời hạn thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được phép thu hồi trước mà không cần phải đợi sau khoảng thời gian nêu trên.

Hiệu lực của thông báo thu hồi đất là 12 tháng tính từ ngày ban hành thông báo. Ngoài ra, người có đất thu hồi có trách nhiệm phải phối hợp với đơn vị, tổ chức thực hiện nghiệm vụ bồi thường, hỗ trợ tái định cư để tránh xảy ra tình trạng cưỡng chế thi hành thu hồi đất.

Liên hệ với công ty Luật TINLAW qua hotline: 0766 083 966 để được tư vấn chi tiết hơn về vấn đề đền bù đất đai