Cách tính thuế tặng cho quyền sử dụng đất

Kiểm duyệt bởi Luật sư Phạm Hoàng Hải — Cố vấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội

Liên hệ Tư vấn miễn phí 24/7online

Cách tính thuế tặng cho quyền sử dụng đất? Việc tặng cho quyền sử dụng đất là hình thức chuyển nhượng phổ biến giữa các thành viên trong gia đình hoặc giữa những người có mối quan hệ thân thiết. Tuy nhiên, khi thực hiện giao dịch này, người được tặng cho cần thực hiện nghĩa vụ tài chính, bao gồm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Vậy cách tính thuế tặng cho quyền sử dụng đất như thế nào? Cần lưu ý những gì trong quá trình làm thủ tục? Hãy cùng TINLAW tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.

Cách tính thuế tặng cho quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 247 Luật đất đai 2024 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân quy định như sau:

“1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.”.

• Thuế thu nhập cá nhân (Thuế TNCN)

Theo Luật thuế thu nhập cá nhân, thu nhập từ việc nhận tặng cho quyền sử dụng đất sẽ bị tính thuế TNCN. Điều này có nghĩa là người nhận đất được tặng phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân cho cơ quan thuế. Mức thuế TNCN này phụ thuộc vào giá trị quyền sử dụng đất được tặng cho và tỷ lệ thuế suất.

Thuế suất TNCN đối với thu nhập từ nhận tặng cho quyền sử dụng đất được xác định là 10%. Tỷ lệ này áp dụng cho tổng giá trị tài sản được tặng cho, mà trong trường hợp này là giá trị quyền sử dụng đất.

Những trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất đối với những trường hợp sau thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân:

– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

– Nhận thừa kế, quà tặng là quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Như vậy, các giao dịch giữa các thành viên gia đình có quan hệ huyết thống trực tiếp hoặc hôn nhân được miễn thuế TNCN khi tặng cho tài sản.

• Lệ phí trước bạ 

Theo khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định nhà đất là đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Theo đó, tổ chức, cá nhân khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyển sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ. Theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.

Các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ tại Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP trong đó có: 

“Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận 

Mức thu:

– Thông thường từ 100.000 đồng/giấy/lần cấp trở xuống.

– Mức thu giữa các tỉnh thành là khác nhau

• Phí thẩm định hồ sơ

Căn cứ khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định, phí thẩm định hồ sơ khi cấp Sổ lần đầu thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) nên mức thu giữa các tỉnh, thành sẽ khác nhau.

– Mức thu: Dao động từ 500.000 đồng – 05 triệu đồng (thông thường từ 500.000 đồng đến 02 triệu đồng)

Thủ tục kê khai và nộp thuế, phí khi tặng cho quyền sử dụng đất

Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất

Bên tặng cho phải có quyền sử dụng đất hợp pháp

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hợp pháp).
• Đất không tranh chấp, không bị kê biên, không thuộc diện thu hồi, quy hoạch sử dụng khác.
• Nếu là đất chung hộ gia đình hoặc tài sản chung vợ chồng, phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu.

Bên nhận tặng cho phải đủ điều kiện sử dụng đất

• Đối với đất nông nghiệp, người nhận phải có điều kiện sản xuất nông nghiệp tại địa phương.
• Đối với đất ở, người nhận phải đủ điều kiện về nhà ở theo quy định của pháp luật.

Trình tự thực hiện 

Bước 1: Lập hợp đồng tặng cho tại văn phòng công chứng

Hai bên (bên tặng cho và bên được tặng cho) lập hợp đồng tặng cho bằng văn bản.

Hợp đồng phải được công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã.

Bước 2: Kê khai và nộp thuế, lệ phí tại Chi cục Thuế

• Hồ sơ kê khai thuế tại Chi cục thuế:
• Tờ khai thuế TNCN (mẫu 03/BĐS)
• Tờ khai lệ phí trước bạ (mẫu 01/LPTB)
• Bản sao hợp đồng tặng cho có công chứng
• Bản sao giấy chứng nhận QSDĐ
• Giấy tờ tùy thân
• Giấy tờ chứng minh miễn thuế (nếu có)

Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng Đăng ký đất đai

• Hồ sơ sang tên bao gồm:
• Đơn đăng ký biến động đất đai (theo mẫu)
• Hợp đồng tặng cho QSDĐ (đã công chứng/chứng thực)
• Bản gốc Giấy chứng nhận QSDĐ
• Biên lai đã nộp thuế, lệ phí
• CMND/CCCD + sổ hộ khẩu của người nhận
• Giấy tờ chứng minh quan hệ (nếu xin miễn thuế)

Lưu ý: Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc UBND cấp xã (nơi chưa thành lập VPĐKĐĐ).

Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận QSDĐ (sang tên)

• Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ kiểm tra, cập nhật thông tin người nhận tặng cho vào sổ đỏ.
• Cấp Giấy chứng nhận QSDĐ mang tên người nhận.

Những vướng mắc thực tế khi tặng cho quyền sử dụng đất

Về hồ sơ, thủ tục pháp lý

• Thiếu giấy tờ hợp lệ: Người tặng cho không có đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (ví dụ như sổ đỏ chưa cấp, hoặc đang tranh chấp).
• Không công chứng hợp đồng: Một số trường hợp chỉ viết tay hoặc không công chứng hợp đồng tặng cho — dẫn đến không có giá trị pháp lý.
• Không thực hiện sang tên: Sau khi tặng cho, bên nhận không làm thủ tục đăng ký biến động nên pháp luật chưa công nhận việc chuyển quyền.

Về ý chí tự nguyện

• Bị ép buộc hoặc lợi dụng: Người tặng cho (thường là người cao tuổi) có thể bị con cháu ép buộc hoặc dụ dỗ ký hợp đồng.
• Tranh chấp trong nội bộ gia đình: Các thành viên khác trong gia đình không đồng thuận, dẫn đến tranh chấp sau này (ví dụ: tặng cho con A, con B phản đối).

Vướng mắc pháp lý cụ thể

• Đất đang thế chấp hoặc bị kê biên: Không thể tặng cho hợp pháp nếu đất đang bị ràng buộc bởi các nghĩa vụ tài chính.
• Đất thuộc diện quy hoạch hoặc tranh chấp: Văn phòng đăng ký đất đai có thể từ chối thực hiện sang tên.
• Đất chung hộ gia đình: Nếu là tài sản chung, cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên có quyền.

Về nghĩa vụ tài chính

• Lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân: Người nhận tặng cho (ngoài các trường hợp miễn thuế như tặng cho giữa cha mẹ – con, vợ chồng…) có thể phải nộp thuế TNCN 10% giá trị quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
• Thiếu minh bạch về giá trị đất: Gây khó khăn trong việc tính thuế, hoặc dễ phát sinh tranh chấp khi bị định giá thấp/hữu danh vô thực.

Về điều kiện tặng cho có điều kiện

• Một số người tặng cho quyền sử dụng đất nhưng kèm theo điều kiện (ví dụ: phải nuôi dưỡng, chăm sóc đến cuối đời).
• Nếu bên nhận không thực hiện điều kiện, người tặng có thể đòi lại — tuy nhiên rất khó về pháp lý, đặc biệt nếu điều kiện không ghi rõ trong hợp đồng.

Những lưu ý cần thiết khi thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất

Khi thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất cho người ngoài gia đình, người tặng và người nhận cần chú ý một số điểm sau:

• Kiểm tra giấy tờ pháp lý: Đảm bảo rằng mảnh đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu giấy tờ bị thiếu, cần bổ sung trước khi thực hiện thủ tục tặng cho.
• Nắm rõ quy định về thuế và lệ phí: Người nhận cần hiểu rõ các khoản thuế và lệ phí phải nộp, bao gồm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Đặc biệt, mức thuế thu nhập cá nhân 10% có thể là một khoản lớn đối với những mảnh đất có giá trị cao.
• Chuẩn bị tài chính: Do chi phí thuế và lệ phí tương đối cao, người nhận nên chuẩn bị tài chính trước khi thực hiện thủ tục. Điều này giúp tránh các rủi ro về tài chính và đảm bảo quá trình tặng cho diễn ra suôn sẻ.
• Thời gian xử lý: Tùy thuộc vào địa phương, thời gian xử lý hồ sơ có thể kéo dài. Người nhận nên dự trù thời gian và theo dõi sát quá trình xử lý hồ sơ tại các cơ quan liên quan để tránh chậm trễ.

Liên hệ với công ty Luật TINLAW qua hotline 0766.083.966 để được tư vấn chi tiết hơn về vấn đề này nhé.