Làm sao để biết đất có thổ cư hay không? Có thể kiểm tra thông tin mục đích sử dụng đất trên sổ đỏ hoặc tra cứu hồ sơ địa chính tại cơ quan có thẩm quyền.
Kiểm duyệt bởi Luật sư Phạm Hoàng Hải — Cố vấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội
Làm sao để biết đất có thổ cư hay không? Trong bối cảnh giá đất ngày càng tăng, việc xác định đất có phải là đất thổ cư hay không là bước cực kỳ quan trọng trước khi mua bán, chuyển nhượng. Đất thổ cư là loại đất được phép xây dựng nhà ở, thường có giá trị cao và pháp lý rõ ràng hơn so với các loại đất khác như đất nông nghiệp, đất rừng, đất phi nông nghiệp. Bài viết dưới đây TINLAW sẽ cung cấp một số thông tin cho bạn về dấu hiệu để nhận biết đất thổ cư và hậu quả khi lỡ mua phải đất không phải là đất thổ cư.
Làm sao để biết đất có thổ cư hay không?
Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân để chỉ đất ở – tức loại đất được phép xây dựng nhà ở lâu dài theo quy định pháp luật.Để xác định đất có thổ cư hay không, bạn cần dựa vào các tài liệu pháp lý và thông tin quy hoạch chính thống từ cơ quan nhà nước.
Căn cứ vào Điều 9 Luật đất đai 2024 căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai được phân thành nhiều loại. Đất ở là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở tại nông thôn (ONT) và đất ở tại đô thị (ODT).
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp. Theo đó:
“1. Đất ở là đất làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, cụ thể như sau:
a) Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã, trừ đất ở đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn nhưng vẫn thuộc địa giới đơn vị hành chính xã;
b) Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính phường, thị trấn và đất ở nằm trong phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã mà đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn.”
Cũng tại Thông tư 10/2024/BTNMT Thông tin về loại đất bao gồm tên gọi loại đất và mã (ký hiệu) của loại đất được thể hiện như sau:
“3. Thông tin về loại đất bao gồm tên gọi loại đất và mã (ký hiệu) của loại đất, được thể hiện như sau:
a) Loại đất được xác định và thể hiện bằng tên gọi trên sổ địa chính và bằng mã trên bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai cho từng thửa đất, đối tượng địa lý hình tuyến;
b) Loại đất thể hiện trên sổ địa chính theo mục đích sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất mà không thuộc trường hợp phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc được Nhà nước giao đất để quản lý. Trường hợp đăng ký đất đai lần đầu mà chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì xác định và thể hiện theo loại đất hiện trạng đang sử dụng tại thời điểm đăng ký.
Loại đất thể hiện tại Thông tư này là các loại đất chi tiết trong nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng theo quy định tại các điều 4, 5 và 6 của Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
c) Trường hợp loại đất hiện trạng sử dụng khác với loại đất theo mục đích sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất mà không thuộc trường hợp phải xin phép hoặc được Nhà nước giao đất để quản lý thì thể hiện cả loại đất theo hiện trạng sử dụng và loại đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất hoặc được Nhà nước giao đất để quản lý vào sổ mục kê đất đai và bản đồ địa chính;
d) Mã loại đất thể hiện trên bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai thực hiện theo quy định về thống kê, kiểm kê đất đai;
đ) Trường hợp thửa đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất vào nhiều loại đất khác nhau hoặc chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất mà không phải tách thửa đất theo quy định thì thể hiện tất cả các mục đích sử dụng đất đó. Ví dụ: Đất ở, đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất trồng cây hằng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản …;
e) Trường hợp thửa đất có nhiều loại đất thì lần lượt ghi từng loại đất, diện tích kèm theo. Ví dụ: “Loại đất: Đất ở tại nông thôn 50m2; Đất trồng cây lâu năm 150m2”.
Như vậy, từ các căn cứ trên bạn sẽ xác định được đâu là đất thổ cư.
Dấu Hiệu Nhận Biết Đất Thổ Cư
Từ những căn cứ nêu trên, để nhận biết đất thổ cư bạn có thể:
- Kiểm tra trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
Mục đích sử dụng đất: Nếu ghi là “đất ở tại nông thôn (ONT)” hoặc “đất ở tại đô thị (ODT)”, thì đây là đất thổ cư.
- Tra cứu thông tin tại văn phòng đăng ký đất đai
Trích lục bản đồ thửa đất: Bạn có thể đến Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện để xin trích lục bản đồ thửa đất hoặc xác nhận quy hoạch.
- Kiểm tra trên cổng thông tin đất đai địa phương
Hệ thống thông tin đất đai điện tử: Một số tỉnh, thành phố lớn đã xây dựng hệ thống thông tin đất đai điện tử, cho phép tra cứu thông tin đất đai trực tuyến.
Những Lưu Ý Khi Kiểm Tra Đất Thổ Cư
- Không dựa vào lời nói của người bán: Chỉ tin tưởng vào văn bản pháp lý chính thức.
- Phân biệt đất đã chuyển đổi và đất chưa chuyển đổi: Nếu đất là nông nghiệp nhưng “chuẩn bị” được chuyển mục đích sử dụng, thì chưa phải đất thổ cư cho đến khi có quyết định chuyển mục đích.
- Không mua đất bằng giấy tay không rõ nguồn gốc: Đất không có sổ đỏ, không xác minh được mục đích sử dụng sẽ có rủi ro pháp lý cao.
Hậu Quả Khi Mua Đất Không Phải Thổ Cư
- Không được xây dựng nhà ở: Đất không có mục đích sử dụng là “đất ở” sẽ không được cấp phép xây dựng nhà. Nếu cố tình xây, sẽ bị xử phạt hành chính và buộc tháo dỡ công trình.
- Khó chuyển nhượng, mua bán: Người mua khó sang tên sổ đỏ, hoặc không thể chuyển nhượng hợp pháp trên thị trường. Một số giao dịch chỉ lập giấy tay, không có giá trị pháp lý.
- Khó vay ngân hàng hoặc thế chấp: Các ngân hàng thường không chấp nhận tài sản đảm bảo là đất nông nghiệp, đất chưa chuyển mục đích.
- Nguy cơ bị thu hồi mà không được đền bù đúng giá: Nếu nhà nước thu hồi, mức đền bù sẽ thấp hơn đất ở, dẫn đến thiệt hại lớn về kinh tế.
- Không được hợp thức hóa nếu vi phạm quy hoạch: Nếu khu vực đất đó nằm trong vùng quy hoạch công viên, đường giao thông,… thì không thể chuyển sang thổ cư, dẫn đến mất trắng tiền.
Liên hệ với TINLAW qua Hotline 0766.083.966 để được tư vấn chi tiết hơn về vấn đề này nhé!
Kiểm duyệt bởi Luật sư Phạm Hoàng Hải - Cố vấn cấp cao, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội.