4 Phương Thức Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai

Kiểm duyệt bởi Luật sư Phạm Hoàng Hải — Cố vấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội

Liên hệ Tư vấn miễn phí 24/7online

Đất đai là loại tài sản có giá trị lớn và gắn liền với lợi ích lâu dài của mỗi gia đình, vì vậy cũng rất dễ phát sinh tranh chấp khi có xung đột về quyền sử dụng, ranh giới hay nguồn gốc đất. Sự xung đột này thường xuất hiện do tranh chấp về ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp ranh giới, lối đi chung hoặc tranh chấp phát sinh từ hợp đồng, thừa kế liên quan đến đất. Khi có tranh chấp, các bên thường tìm đến các phương thức giải quyết khác nhau để giải tỏa xung đột, bất đồng, khôi phục lại trật tự sử dụng đất mà các bên có thể chấp nhận được. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai hiện nay có thể được giải quyết theo các phương thức sau: Tự hòa giải, thương lượng; Hòa giải tại UBND cấp xã; Giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền; Giải quyết tại Tòa án.

1. Phương thức tự hòa giải, thương lượng

Tự hòa giải là việc các bên tranh chấp tự bàn bạc, thỏa thuận với nhau để tìm ra phương án giải quyết mâu thuẫn mà không cần đến sự can thiệp của bất kỳ cơ quan nhà nước hay bên thứ ba nào. Đây là hình thức giải quyết không chính thức, thể hiện quyền tự do thỏa thuận của các bên trong quan hệ sử dụng đất, thường được áp dụng với các mâu thuẫn nhỏ giữa hàng xóm, người thân trong gia đình.

+ Ưu điểm:

• Không đòi hỏi thủ tục phức tạp;
• Không bị ràng buộc bởi các thủ tục pháp lý ngặt nghèo;
• Hạn chế tối đa chi phí;
• Ít phương hại đến mối quan hệ láng giềng, tình cảm gia đình giữa các bên.

+ Nhược điểm: Đòi hỏi các bên đều phải có thiện chí, trung thực với tinh thần hợp tác cao; nếu không, việc tự hòa giải sẽ thất bại và tranh chấp buộc phải chuyển sang phương thức hòa giải tại UBND cấp xã.

2. Phương thức hòa giải tại UBND cấp xã

Khác với nhiều loại tranh chấp dân sự, thương mại khác, hòa giải tranh chấp đất đai tại Việt Nam không chỉ dừng lại ở mức khuyến khích mà còn là thủ tục bắt buộc đối với một loại tranh chấp cụ thể. Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định:

“Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.”

Như vậy, đối với tranh chấp về việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất, hòa giải tại UBND cấp xã là điều kiện bắt buộc trước khi yêu cầu Tòa án hoặc UBND cấp có thẩm quyền giải quyết. Nếu các bên chưa hòa giải mà nộp đơn trực tiếp lên Tòa án, Tòa án sẽ không thụ lý vì chưa đủ điều kiện khởi kiện. Lưu ý, không phải mọi tranh chấp liên quan đến đất đai đều bắt buộc qua bước này; ví dụ tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thường không bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã mà có thể khởi kiện thẳng ra Tòa án.

+ Các ưu điểm của phương thức hòa giải tại UBND cấp xã:

• Là phương thức giải quyết đơn giản, nhanh chóng, không tốn kém.
• Các bên hòa giải thành thì không có kẻ thắng người thua, không gây ra tình trạng đối đầu, giữ được tình làng nghĩa xóm, quan hệ gia đình.
• Có sự tham gia, chứng kiến của chính quyền địa phương và các tổ chức đoàn thể, giúp tăng tính thuyết phục và khả năng tự nguyện thi hành của các bên.
• Biên bản hòa giải thành là căn cứ quan trọng, thuận lợi để thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai sau này (như đăng ký biến động, cấp đổi Giấy chứng nhận).

+ Những mặt hạn chế:

• Nếu hòa giải bất thành, thời gian đã bỏ ra trở thành gánh nặng bổ sung cho các bên tranh chấp trước khi tiếp tục các thủ tục khác.
• Bên thiếu thiện chí có thể lợi dụng thủ tục hòa giải để trì hoãn, kéo dài thời gian, gây bất lợi cho bên còn lại.
• Kết quả hòa giải tại UBND cấp xã không có giá trị cưỡng chế thi hành như bản án, quyết định của Tòa án; nếu một bên không tự nguyện thực hiện, bên kia vẫn phải tiếp tục yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

3. Phương thức giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền

Đối với tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định, sau khi hòa giải tại UBND cấp xã không thành, các bên có quyền lựa chọn nộp đơn yêu cầu UBND cấp huyện hoặc UBND cấp tỉnh giải quyết theo thủ tục hành chính, thay vì khởi kiện tại Tòa án.

Đặc điểm của phương thức giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền:

• Chỉ áp dụng đối với tranh chấp mà đương sự không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024; nếu đất đã có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), thẩm quyền giải quyết duy nhất thuộc về Tòa án nhân dân.
• Căn cứ theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền giải quyết thuộc về Chủ tịch UBND cấp huyện hoặc Chủ tịch UBND cấp tỉnh tùy theo tính chất, các bên tranh chấp của vụ việc.
• Quyết định giải quyết tranh chấp của UBND có thẩm quyền phải được các bên nghiêm chỉnh chấp hành; nếu không chấp hành, sẽ bị cưỡng chế thi hành.
• Nếu không đồng ý với quyết định của Chủ tịch UBND cấp huyện, các bên có quyền khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án.

+ Ưu điểm: Thủ tục hành chính, chi phí thấp, phù hợp với các trường hợp chưa có đủ giấy tờ pháp lý về đất để theo đuổi vụ kiện dân sự tại Tòa án.

+ Hạn chế: Quá trình xác minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất tại địa phương có thể kéo dài; quyết định hành chính vẫn có thể bị khiếu nại hoặc khởi kiện tiếp theo thủ tục tố tụng hành chính, khiến vụ việc chưa được giải quyết dứt điểm ngay.

4. Phương thức giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

Khi tranh chấp đất đai đã qua hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành (đối với loại tranh chấp bắt buộc hòa giải), hoặc thuộc trường hợp không bắt buộc hòa giải, các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, Tòa án nhân dân giải quyết các loại tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định, cũng như tranh chấp mà đương sự không có giấy tờ nhưng lựa chọn giải quyết tại Tòa án thay vì yêu cầu UBND giải quyết.

Các lợi thế của việc giải quyết tranh chấp đất đai qua Tòa án:

• Bản án, quyết định của Tòa án (đại diện cho quyền lực tư pháp của nhà nước) có tính cưỡng chế thi hành đối với các bên.
• Với nguyên tắc hai cấp xét xử (sơ thẩm, phúc thẩm), những sai sót trong quá trình giải quyết có khả năng được phát hiện, khắc phục thông qua thủ tục kháng cáo, kháng nghị.
• Thủ tục tố tụng dân sự được quy định chặt chẽ, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền tranh tụng của các bên.

Các mặt hạn chế của việc giải quyết tranh chấp đất đai qua Tòa án:

• Thời gian giải quyết thường kéo dài do thủ tục tố tụng chặt chẽ, đặc biệt với các vụ việc phải đo đạc, định giá, xác minh thực địa.
• Án phí, chi phí thẩm định, định giá tài sản có thể phát sinh đáng kể, nhất là với tranh chấp có giá trị đất lớn.
• Quan hệ giữa các bên (thường là người thân, hàng xóm) có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng sau khi vụ việc được đưa ra xét xử công khai.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của TINLAW về các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai 2024. TINLAW rất hân hạnh được đồng hành cùng quý khách hàng trong việc giải quyết các vấn đề pháp lý về đất đai, nhà ở. Nếu bạn đang gặp vướng mắc về tranh chấp đất đai và cần được hỗ trợ xác định đúng phương thức giải quyết, chuẩn bị hồ sơ hòa giải hoặc khởi kiện, hãy liên hệ đội ngũ luật sư đất đai của TINLAW để được tư vấn chi tiết. Ngoài ra, TINLAW cũng cung cấp dịch vụ tư vấn nhà đất trọn gói, hỗ trợ khách hàng từ khâu rà soát pháp lý đến khi hoàn tất thủ tục.