Quy trình khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án 2026

Kiểm duyệt bởi Luật sư Phạm Hoàng Hải — Cố vấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội

Liên hệ Tư vấn miễn phí 24/7online

Các bước khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án: hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã, chuẩn bị hồ sơ, nộp đơn tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất, tạm ứng án phí, thủ tục sơ thẩm và thi hành án theo Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Khi tranh chấp về quyền sử dụng đất, ranh giới thửa đất, tài sản gắn liền với đất mà các bên không thể tự thỏa thuận, khởi kiện ra Tòa án là con đường pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp. Tuy nhiên, khác với nhiều loại tranh chấp dân sự khác, tranh chấp đất đai có một điều kiện tiên quyết bắt buộc trước khi khởi kiện, cùng nhiều quy định riêng về thẩm quyền và án phí mà người khởi kiện cần nắm rõ để tránh bị trả lại đơn hoặc kéo dài thời gian giải quyết.

Bài viết dưới đây được đội ngũ luật sư TINLAW biên soạn theo pháp luật hiện hành, trình bày trình tự khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án theo Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, từ điều kiện khởi kiện, chuẩn bị hồ sơ, xác định thẩm quyền, nộp tạm ứng án phí đến thủ tục xét xử sơ thẩm, phúc thẩm và thi hành án. Nội dung mang tính tham khảo chung; mỗi vụ việc cụ thể cần được đánh giá riêng.

Điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện: hòa giải tại UBND cấp xã

Khác với tranh chấp hợp đồng thương mại (không bắt buộc hòa giải ngoài tố tụng), phần lớn tranh chấp đất đai – cụ thể là tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất – bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi khởi kiện, theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024. Nếu chưa qua hòa giải, Tòa án được quyền trả lại đơn khởi kiện vì chưa đủ điều kiện khởi kiện theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Một số loại tranh chấp liên quan đến đất không thuộc diện bắt buộc hòa giải trước tại UBND cấp xã, ví dụ: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất. Người khởi kiện nên rà soát kỹ bản chất tranh chấp của mình để xác định có cần thực hiện bước hòa giải này hay không trước khi nộp đơn.

Ngoài ra, tranh chấp chỉ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khi các bên (hoặc một trong các bên) đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024. Trường hợp không có các giấy tờ này, tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết theo trình tự hành chính tại UBND cấp xã hoặc cấp tỉnh, không phải khởi kiện tại Tòa án.

Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai

Hồ sơ khởi kiện là cơ sở để Tòa án xem xét thụ lý. Một bộ hồ sơ cần chuẩn bị đầy đủ, rõ ràng thường gồm:

• Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai theo Mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP, thể hiện đầy đủ thông tin nguyên đơn, bị đơn, thông tin thửa đất tranh chấp, nội dung yêu cầu và các tài liệu kèm theo.
• Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã (tài liệu bắt buộc đối với tranh chấp thuộc diện phải hòa giải trước).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024.
• Tài liệu chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, biên bản giao đất, sổ mục kê, bản đồ địa chính, biên lai thuế đất qua các năm.
• Sơ đồ, trích đo địa chính thửa đất tranh chấp (nếu có), đặc biệt quan trọng với tranh chấp ranh giới.
• Giấy tờ pháp lý của các bên: giấy tờ tùy thân, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp nếu bị đơn/nguyên đơn là tổ chức.
• Giấy ủy quyền nếu ủy quyền cho luật sư hoặc người khác tham gia tố tụng.

Tài liệu, chứng cứ cần được sắp xếp logic theo diễn biến vụ việc. Việc chuẩn bị chứng cứ đầy đủ ngay từ đầu có ý nghĩa quyết định, bởi trong tố tụng dân sự, đương sự có nghĩa vụ cung cấp chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình.

Xác định Tòa án có thẩm quyền

Việc nộp đơn đúng Tòa án có thẩm quyền giúp tránh mất thời gian bị chuyển hồ sơ. Theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 và Luật số 81/2025/QH15 về tổ chức Tòa án nhân dân, thẩm quyền được xác định theo cấp Tòa án và theo lãnh thổ.

Thẩm quyền theo cấp

Từ 01/7/2025, hệ thống Tòa án nhân dân cấp huyện đã được tổ chức lại thành Tòa án nhân dân khu vực. Phần lớn tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết sơ thẩm của Tòa án nhân dân khu vực nơi có thửa đất. Một số vụ việc có yếu tố nước ngoài hoặc thuộc trường hợp luật quy định sẽ thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

Thẩm quyền theo lãnh thổ

Đây là điểm khác biệt quan trọng so với tranh chấp hợp đồng thương mại: đối với tranh chấp về bất động sản, pháp luật tố tụng dân sự quy định thẩm quyền riêng biệt thuộc về Tòa án nơi có bất động sản (Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015), chứ không áp dụng nguyên tắc chung “nơi bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở” như các tranh chấp dân sự, thương mại khác. Các bên cũng không có quyền thỏa thuận lựa chọn Tòa án khác ngoài Tòa án nơi có đất, do đây là thẩm quyền bắt buộc, không thể thay đổi bằng thỏa thuận.

Các bước tố tụng tại Tòa án

Sau khi nộp đơn khởi kiện, vụ án đi qua một chuỗi bước tố tụng theo trình tự luật định:

Thụ lý và hòa giải tại Tòa

Sau khi thụ lý, Tòa án tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. Đây là thủ tục hòa giải trong quá trình tố tụng, khác với hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện. Với tranh chấp đất đai, Tòa án thường tiến hành thêm việc xem xét, thẩm định tại chỗ đối với thửa đất tranh chấp và có thể trưng cầu định giá, đo đạc để làm rõ ranh giới, diện tích thực tế. Nếu hòa giải thành, Tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự; quyết định này có hiệu lực pháp luật ngay và có giá trị thi hành.

Về thời gian, thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án dân sự nói chung (bao gồm tranh chấp đất đai) là 04 tháng kể từ ngày thụ lý, có thể được gia hạn không quá 02 tháng với vụ việc phức tạp (Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015). Trên thực tế, tổng thời gian giải quyết sơ thẩm thường kéo dài hơn do phải đo đạc, định giá, thẩm định tại chỗ; nếu có kháng cáo và xét xử phúc thẩm thì thời gian còn dài hơn.

Xét xử sơ thẩm và phúc thẩm

Nếu hòa giải không thành, Tòa án đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm. Tại phiên tòa, các bên trình bày yêu cầu, cung cấp chứng cứ về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, tranh luận và Hội đồng xét xử ra bản án. Đương sự không đồng ý với bản án sơ thẩm có quyền kháng cáo trong thời hạn luật định để vụ án được xét xử phúc thẩm. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Án phí và chi phí tố tụng

Án phí là khoản chi phí mà đương sự phải nộp khi Tòa án giải quyết vụ án. Tranh chấp đất đai thuộc nhóm án phí dân sự (không phải kinh doanh, thương mại), với một quy định đặc thù theo khoản 2 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14:

• Nếu Tòa án chỉ xem xét quyền sử dụng đất thuộc về ai, không xác định giá trị đất: đương sự chịu án phí dân sự sơ thẩm như vụ án không có giá ngạch, mức cố định 300.000đ.
• Nếu Tòa án phải xác định giá trị tài sản hoặc quyền sử dụng đất theo phần (ví dụ: chia quyền sử dụng đất theo tỷ lệ, buộc thanh toán giá trị chênh lệch): đương sự chịu án phí như vụ án có giá ngạch, tính theo giá trị phần đất mà mình được hưởng.

Mức án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14:

Giá trị đất làm cơ sở tính án phí được xác định theo thứ tự ưu tiên: giá do cơ quan nhà nước quy định, giá thẩm định giá, giá trên tài liệu vụ án, giá thị trường tại thời điểm xác định giá. Một số nguyên tắc cần nắm thêm:

• Nguyên đơn nộp tạm ứng án phí (bằng 50% mức án phí dự tính) trước khi Tòa án thụ lý vụ án, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải nộp theo quy định.
• Bên thua kiện về nguyên tắc phải chịu án phí sơ thẩm tương ứng với phần yêu cầu không được chấp nhận.
• Ngoài án phí còn có thể phát sinh các chi phí tố tụng khác như chi phí đo đạc, định giá đất, chi phí thẩm định tại chỗ, chi phí cho người làm chứng, người phiên dịch — đây thường là khoản đáng kể trong tranh chấp đất đai do gần như luôn phải đo đạc, định giá thực tế thửa đất.

Vai trò của luật sư trong tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai thường liên quan đến nguồn gốc sử dụng đất kéo dài nhiều năm, hồ sơ địa chính phức tạp và giá trị tài sản lớn. Sự đồng hành của luật sư giúp người dân, doanh nghiệp: xác định đúng loại tranh chấp và điều kiện khởi kiện, chuẩn bị hồ sơ chứng cứ về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, tham gia hòa giải tại UBND cấp xã và tại Tòa án, đại diện tranh tụng tại phiên tòa. TINLAW cung cấp dịch vụ tranh tụng đất đai đồng hành cùng khách hàng từ giai đoạn hòa giải đến thi hành án.

Bên cạnh khởi kiện tại Tòa án, người dân cũng nên tìm hiểu thêm về con đường giải quyết hành chính tại UBND khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Tham khảo thêm bài mẫu đơn tranh chấp đất đai để có sẵn mẫu đơn khởi kiện và đơn yêu cầu giải quyết tại UBND.

Câu hỏi thường gặp

Có bắt buộc phải hòa giải trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai không?

Có, đối với tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất, các bên bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi khởi kiện, theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024. Một số tranh chấp liên quan đến đất như giao dịch, thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung vợ chồng thì không bắt buộc qua bước này.

Nộp đơn khởi kiện tranh chấp đất đai ở Tòa án nào?

Khác với các tranh chấp dân sự thông thường, tranh chấp đất đai phải nộp tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có thửa đất tranh chấp (thẩm quyền riêng biệt theo Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015), không áp dụng theo nơi cư trú của bị đơn và các bên cũng không được thỏa thuận chọn Tòa án khác.

Ai phải nộp tạm ứng án phí?

Nguyên đơn là bên nộp tạm ứng án phí trước khi Tòa án thụ lý vụ án, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải nộp. Mức tạm ứng bằng 50% án phí dự tính; nếu chỉ tranh chấp quyền sử dụng đất mà Tòa án không phải xác định giá trị, mức tạm ứng là 300.000đ.

Nếu chỉ tranh chấp ranh giới đất mà không yêu cầu bồi thường thì án phí tính thế nào?

Nếu Tòa án chỉ xác định ranh giới, quyền sử dụng đất thuộc về ai mà không phải định giá, đương sự chịu án phí không có giá ngạch (300.000đ). Nếu vụ việc phát sinh yêu cầu xác định giá trị phần đất hoặc bồi thường, án phí sẽ tính theo giá ngạch dựa trên giá trị phần đất, tài sản liên quan.

Bản án có hiệu lực rồi mà bên thua không tự nguyện thi hành thì làm gì?

Bên được thi hành án có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự tổ chức thi hành bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật theo thủ tục thi hành án dân sự, bao gồm cả các biện pháp cưỡng chế khi cần thiết.

Kết luận

Khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án là quá trình đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ, chứng cứ và hiểu biết đúng về điều kiện khởi kiện, thẩm quyền, án phí theo Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 — vốn có nhiều điểm đặc thù so với các tranh chấp dân sự, thương mại khác. Chuẩn bị tốt ngay từ bước hòa giải tại UBND cấp xã giúp người dân, doanh nghiệp tiết kiệm thời gian, chi phí và tăng khả năng bảo vệ quyền lợi. Nếu cần hỗ trợ đánh giá vụ việc và đại diện tranh tụng, hãy liên hệ TINLAW để được tư vấn qua dịch vụ tranh tụng đất đai.