You are here:

Cách tính thuế đất khi chuyển nhượng – Các loại thuế phải nộp

Cách tính thuế đất khi chuyển nhượng – Các loại thuế phải nộp

Trong giao dịch mua bán nhà, đất người dân phải đóng một số loại thuế đất khi chuyển nhượng cơ bản tuân theo quy định nhà nước. Dịch vụ kế toán thuế TinLaw sẽ tổng hợp, giải đáp các loại thuế, lệ phí người dân phải chịu khi mua bán nhà, đất cho Quý khách. Cùng theo dõi nhé!

Các loại thuế đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng

Người dân khi chuyển nhượng đất cần phải đóng 5 loại phí cơ bản là: thuế thu nhập cá nhân, phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng, phí cấp sổ đỏ, lệ phí trước bạ.

Các loại thuế đất khi chuyển nhượng

Các loại thuế đất khi chuyển nhượng

Thuế thu nhập cá nhân

Theo Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân và Điều 3 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế thu nhập cá nhân là khoản thu nhập nhận được từ việc mua bán nhà, đất bao gồm:

  • Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
  • Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
    • Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai
    • Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai
    • Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp
  • Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai
  • Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước
  • Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.
  • Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.
  • Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Phí thẩm định hồ sơ

Theo khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC quy định về phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

  • Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.
  • Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

Phí công chứng

Hợp đồng công chứng được coi là căn cứ pháp lý cao nhất khi giao dịch chuyển quyền sở hữu nhà, đất theo quy định của pháp luật.

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, quy định về mức thu phí đối với việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất được tính như sau:

  • Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
  • Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

Phí cấp sổ đỏ – giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất mà người giao dịch phải đóng bao gồm: 

  • Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.
  • Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính.
  • Văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.

Lệ phí trước bạ

Theo Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, các tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc nhóm đối tượng chịu lệ phí trước bạ cần phải nộp lệ phí này khi đăng ký quyền sở hữu với cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, khi chuyển nhượng đất người mua cần phải đi đăng ký biến động đất đai trong thời hạn không quá 10 ngày và người mua phải nộp lệ phí trước bạ.

Giá tính lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

  • Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
  • Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

Cách tính thuế đất khi chuyển nhượng

Theo nội dung TinLaw đã cung cấp ở trên, có thể thấy trong trường hợp mua bán nhà đất, các bên mua và bán cần phải có nghĩa vụ nộp các loại thuế theo quy định. Dưới đây là cách tính thuế đất khi chuyển nhượng. 

Thuế thu nhập cá nhân

Tiền thuế phải nộp = (Diện tích đất) x Giá đất x 2%
  • Diện tích đất tính bằng m²
  • Giá đất theo bảng giá: Lấy giá trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc khung giá đất nhà nước tùy theo giá nào cao hơn.
TinLaw hướng dẫn cách tính thuế đất khi chuyển nhượng

TinLaw hướng dẫn cách tính thuế đất khi chuyển nhượng

Trường hợp mua bán nhà, đất là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,… 

Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

Phí thẩm định hồ sơ

Theo Khoản 2 Điều 4 Thông tư 85/2019/TT-BTC sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ phù hợp với điều kiện, tình hình cụ thể của địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ.

Vì vậy, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Do đó mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng mà lệ phí thẩm định sẽ khác nhau.

Phí công chứng

Theo Điểm a7 Khoản 1 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định về mức thu phí công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phụ thuộc vào giá trị tài sản chuyển nhượng như sau:

STTGiá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịchMức thu (đồng/trường hợp)
1Dưới 50 triệu đồng50.000
2Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng100.000
3Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng1.000.000 + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng2.200.000 đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng3.200.000 + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng5.200.000 + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng
8Trên 100 tỷ đồng32.200.000 + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp)

Phí cấp sổ đỏ – giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định về lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như sau:

  • Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.
  • Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.
  • Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.

Phí trước bạ

Tiền nộp đất = 5% x (Diện tích đất) x (Giá đất)
Tiền nộp nhà = 5% x (Diện tích nhà) x (Cấp nhà)
  • Diện tích đất tính bằng
  • Giá đất theo bảng giá: Lấy giá trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc khung giá đất nhà nước tùy theo giá nào cao hơn.

Ai nộp thuế đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Căn cứ Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, khi chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó) phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Thuế chuyển quyền sử dụng đất do người chuyển quyền sử dụng đất nộp và nộp theo thông báo của cơ quan thuế địa phương

Trong trường hợp người nhận quyền sử dụng đất tự nguyện nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thay cho người chuyển quyền sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm kê khai, nộp thuế. 

Người nộp thuế đất có trách nhiệm kê khai với cơ quan thuế về loại đất, diện tích, vị trí, trị giá đất, kèm theo giấy phép thay đổi mục đích sử dụng đất (nếu có) khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. 

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận quyền sử dụng đất khi thuế chuyển quyền sử dụng đất đã được nộp đủ.

Nộp thuế chuyển nhượng đất ở đâu?

Người nộp hồ sơ khai thuế đất cùng hồ sơ chuyển nhượng đất tại Chi cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng.

  • Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng.
  • Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.

Trên đây là toàn bộ thông tin về cách tính thuế đất khi chuyển nhượng và các loại thuế phải nộp. Hy vọng bài viết đã cung cấp đầy đủ các thông tin hữu ích cho Quý khách. Cùng theo dõi các bài viết tiếp theo của TinLaw nhé!

Picture of Hồng Phương

Hồng Phương